主题：主办方领导致辞

在2018年房地产政策调控、中美贸易战、金融管控收紧等连番刺激下，产业园区行业面临巨大挑战，产业园区也悄然发生了一场多维度、多层次的变革。在新市场环境下如何通过创新，深化商业模式、促进产业发展、推动区域经济发展将成为产业园区行业未来发展的重要核心。

中国工业合作协会贯彻一贯的“团结合作一起干”的核心宗旨和理念，将密切关注产业园区创新发展中面临的问题，充分发挥工合组织的桥梁纽带作用，为产业园区的创新运营提供各种支持和帮助。而中国产业园区大会正是政府、企业、产业园区、金融机构相互合作交流的重要桥梁。

主题：领导发言

在国家大力转变发展方式，走新型工业化道路的裂变时刻，产业园区注定将开启发展格局与模式演变的历史新纪元。目前产业园区企业尚未成熟的创新运营模式对产业园区高质量发展的支撑十分有限，但行业头部企业走出的成功创新运营模式，给与了行业许多启示，因此我们希望通过举办2019中国产业园区大会，邀请优秀企业领导，分享园区运营实践中积累的宝贵经验，在产业园区的新纪元，深入实施创新驱动发展战略，共同佝偻出行业未来的轮廓。这也是在2015年与方升研究一起发起中国产业园区大会的初衷。

主题：2019产业园区年度报告

方升研究收集整理了超过150家产业园区运营商自2014-2018年，5年的企业关键企业数据，分析行业及企业发展情况及未来发展趋势。在活动现场隆重发布的《2019产业园区年度榜》与《2019产业园区年度报告：典型企业研究》正是基于行业数据得出的重要研究成果！

5年来，产业园区行业总收入从5356.87亿元增长至8945.91亿元，增幅近67.00%。行业净利润从715.27亿元增长至1232.55亿元，增幅近72.32%。行业静态净资产收益率从3.96%升至4.46%。

产业园区行业在5年间取得了长足进步，但是仍然存在较大的隐患，由方升研究挑选出的18家头部企业（后简称CR18），营业收入CR18从28.33%一路上升至35.45%，净利润也是从36.37%飙升至47.91%，体现出行业当中更多的长尾企业影响力愈发渺小。

除了产业园区年度榜，方升研究总经理余洪波还在现场公布了企业数据的单项冠军。净资产收益率前三名是金地威新、恒生科技园和中国宏泰发展，华夏幸福仅列第四。净利润方面招商蛇口、深投控、华夏幸福分获三甲，这也是行业中仅有的3家净利润破百亿企业。从净资产来看，家底最殷实的三家分别是深投控、湖北交投和重庆两江，招商蛇口位列第四，拥有闵虹集团的上海地产集团排名第五，并且这五家净资产都已突破千亿大关。

更多的行业信息可以关注方升研究发布的《2019产业园区年度报告：典型企业研究》及《中国产业园区企业发展历程研究报告》！

主题：2019产业园区年度报告

目前的产业园区行业业态多样，写字楼、商办楼、城市综合体、众创空间、产业新城，如何评价产业园区运营商地整体实力将更为复杂。但是促进产业集聚，推动区域经济发展仍然是产业园区行业地发展宗旨。在这一点上，我们与政府一样高度重视企业的产业运营能力，因此将产业运营能力设定为评价产业园区运营商最关键的指标，在评选过程中占比高达55%。

但是在秉承产业园区运营商核心价值，推动产业发展的基础上，如何凭借合理的商业模式兼顾自身盈利，促进企业快速发展，同样属于评价产业园区运营商的重要指标，在本次评选中占比达到40%。

最后的5%来自于网络公开投票，也就是产业园区运营商的网络影响力，我们希望通过网络投票的方式，去倾听行业的声音，也是专家评审的一种延续。这一指标折射出企业通过良好的品牌建立以及优秀的产品形成的良好口碑，最后在行业内，乃至在全国层面形成的品牌影响力。

在本次《2019产业园区年度榜》的评选过程中，方升研究创新性地融入了奥斯卡评选方式，引入专家投票环节，邀请了产业园区行业大咖、政府领导、金融机构高层、产业企业高管、主流媒体负责人等在内56位专家组成2019产业园区专家评审委员会，并邀请了打造了多个成功产城项目，在产业园区行业内拥有超过20年操盘经验的高炜先生担任2019产业园区专家评审委员会的执行主席。产业园区年度榜的评价体系与政府需求紧密挂钩，我们希望可以帮助政府找到在2018年度最具产业发展能力、产业运营能力以及在业绩方面取得出色成绩的产业园区运营商。

主题：2019中国宏观经济形式分析及预测

2018年世界经济出现下探趋势，即将面临第六次产业革面突破，而突破的关键就在于新能源、新材料、新生物医药和新一代互联网技术这4新产业。目前世界科技产业竞争中，美国仍然处于领先地位，中国也正逐渐缩小差距。到2020年中国战略性新兴产业增加值占国内生产总值将达到15%，形成新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等5个产值规模10万亿元级的新支柱产业。

中国经济正快速迫近美国，中美贸易战正是美国希望通过通过贸易战的形式抑制中国产业的发展的手段，从而达成打压中国经济发展的目的。中国快速做出应对，通过加大开放力度，开放促改革，开放金融服务业以及大幅降低关税等举措，降低中美贸易战带给中国的影响，保证中国经济的稳定发展。未来中国将大力发展“四新”经济：新技术、新产业、新模式、新业态，未来十年中，云计算、大数据、虚拟现实、人工智能、3D技术等17个新兴产业将成为未来中国最具投资价值的新兴产业，也是产业园区行业未来重点发展的新兴产业。

主题：从改革开放排头兵到美好生活承载者——蛇口模式的形成与发展

招商蛇口是中国改革开放伟业的起点与序章，是中国梦开始的地方。2019年中国将围绕中国制造2025、新兴城镇化、“一带一路”战略、粤港澳大湾区战略进入新一轮的发展时期，而招商蛇口也迎来了自己的40周年，站在新时代的起点上，招商蛇口也将重新出发，实现“改革开放先行者”到“新时代新标兵”的跨越。

在新的战略机遇期下，园区发展落实国家供给侧结构性改革，围绕高质量发展，以科技引领，创新驱动，助力传统产业升级，培育战略性新兴产业。而蛇口模式正是在此基础上逐渐形成“前港—中区—后城”的创新发展模式，推动城市功能升级、生存方式升级和生活方式升级，最终达到产业、城市、人三者之间有活力的持续向上发展。招商蛇口也取得了巨大发展成效，营业收入从2015年的约492亿元增至2018年的883亿元，增幅接近79%，归母净利润也是增加了56亿元，增幅近58%。，资产规模从2000亿阵营步入4300亿阵营，资产规模和盈利能力都取得了显著提升。

面对新时代，蛇口模式也将面临挑战，快速做出转型升级和创新发展，按照短中长线（T+3、T+10、T+30）三类发展模式组成产业品线，形成有机整体。在招商蛇口40年里，立足于蛇口样板园区的升级改造，已在全国多个城市及“一带一路”沿线国家布局产业类产品，累计落地10个产业新城，6个意库类项目，5个网谷类项目，3个科技园项目，2个创库项目，一个设计互联项目，一个价值工厂项目。而三亚深海科技城将成为招商蛇口新一轮发展的新起点。

主题：筑中国梦想，建新型园区

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府合作开发的第一个项目，中国第一个市场化运营的城市综合开发项目，也是中新集团的标志性项目。学习新加坡领先的产城融合，并结合中国的国情再完成复制落地，形成一套行之有效的中新商业模式。在商务部对219家国家级经济技术开发区综合发展水平考核中，苏州工业园区综合排名连续三年位列全国第一，产业基础和对外贸易也均是全国第一。

2018年，园区GDP2570亿元，公共财政预算收入350亿元，园区形成电子信息和机械制造两大千亿级主导产业和纳米技术、人工智能、生物医药三大战略性新兴产业。并在2009年将苏州工业园区的成功经验带往全国，目前已在江苏、山东、安徽、浙江、宁夏等地布局了10个异地复制项目。中新集团作为新型城镇化企业保持“苦熬和坚守”的情怀，继续服务国家“长三角一体化”、“一带一路”等国家战略。

主题：宏泰产业市镇发展路径

中国宏泰发展的区域综合价值发展模式，是一种除经济价值外，兼顾社会价值、文化价值、生态价值的发展模式，它得以实现经济社会的可持续发展，从而确保区域发展永续动力。形成产业市镇模式的3大内涵：1、促进城镇功能多维有机融合；2、最大化支持产业发展，提供展示平台；3、关注可持续发/展现知识经济价值魅力。

中国宏泰发展在政府眼中，承担着区域经济发展者的重要角色；在社会眼中是综合性城镇构建者；在企业眼中是产业创新的服务商。而能够出色完成这一角色的基础正是中国宏泰发展强大的产业构建能力。企业拥有1000多名员工，其中超过三分之二的员工都从事与产业构建的相关工作。并且通过建立数据中心、研究中心、IP中心和金融中心四个平台为企业的产业构建提供了巨大支持。依靠成熟的产业市镇模式，中国宏泰发展已经在全国7个城市内拓展10个产业市镇项目。

主题：中节能实业——节能环保产业园的思考与展望

中节能实业是中国节能环保有限公司全资子公司，秉承“以良好的环境吸引先进技术，以优势企业形成集群效应，以特色园区带动产业发展”的理念。围绕绿色环保产业，依托自身行业数据库、绿色环保产业特有的建筑技术标准、运营模式等特色，已经在全国多地建成并运营了27个绿色产业主题产业园，规划建筑面积超610万平方米。

过25年的发展，中节能实业已经形成一套从选址、规划、招商、运营为一体的商业模式，在全国多地建成并运营了27个绿色园区项目，规划建筑面积超过610万平方米。已成为领先的中国绿色生态城区发展运营商。

主题：设计创造园区核心价值

华通国际拥有10多年产业园区规划经验，通过产品力和人作为产业园区价值的设计爆点，营造一个“生态产城”。而所谓的“产品力”的关注点仍然是聚集人才，因此可以说在整个园区生态体系内，始终关注的点就是“人”，任何建筑元素的设计理念都是围绕如何留住人才展开的。在“在产品力”构建中，华通通过通过规划纽带把不同价值的产品分布在用地的合适的区域，用弹性化、可分可合的理念实现价值重组，应对招商销售的不确定性。

围绕“人”，针对新时代园区人，华通针对服务、环境、健康、交流等角度完善园区功能，留住人才。济南国际医学科学中心精准医学产业园国家人类遗传资源山东创新中心；南京麒麟启迪低碳智能产业园；兴生物医药基地创新园等正是华通国际的代表性项目。

主题：中关村区域合作模式创新实践——统筹开发运营模式

中关村作为国家自主创新示范区，开展区域合作是新时代的国家战略要求。各地政府在新的发展形势下，与中关村有强烈的合作意愿和动力。中关村结合40年园区发展经验，逐步形成了一系列新的园区发展体系，针对我国产业园区发展存在的突出问题，创新性提出统筹开发运营模式。以中关村品牌为依托，以政企深度合作、市场化运作、价值共创共享为基础，以开发运营统筹管理为核心，以统筹管理权为保障，以投入产出自平衡为特色，以实现高质量发展为目标的中关村科技新城合作模式。

统筹管理模式放弃传统房地产“拿地、开发、销售、被迫持有运营”的模式，开展顶层设计，真正实现规划的六位一体和落地统筹，为区域提供创新“产品”，包括软环境提升、服务创新、硬件载体创新。京津中关村科技城正是中关村协同发展投资有限公司与宝坻政府深度捆绑，实践统筹开发运营模式的代表性项目。

主题：深度运营时代下创新产业园区运营商转型样本

鸿坤产业集团作为产业运营时代下创新产业园区运营商的代表性企业，关注行业趋势的变化，打破地产运营的思维，以政府客户、企业客户为导向，注重园区运营全生命周期的竞争力打造，创新运营，充分发挥鸿坤产业集团产业协同的核心竞争力，打造产业投资运营核心能力并实现复制和输出。

鸿坤产业集团通过创新咨询、管理输出、产业招商、产业孵化、创业服务、品牌宣传等六大特色服务，为城市、园区及人才提供360°全方位服务，为城市发展、产业升级及创新创业提供强有力的支撑，聚焦企业全生命周期，提供不同阶段产业投资服务。目前以轻重并举模式立足一线城市的基础上，布局新一线及强二线城市。

主题：可异地复制的“产·城·融·投”模式”

星河产业集团创新性提出“产·城·融·投”发展模式，在深圳深耕多年，在深圳打造了一座大型城市综合体项目——深圳星河WORLD，在2017-2018年里，保持了长时间的产业办公去化第一名的位置。随后以深圳星河WORLD为载体，不断向全国输出产业智慧，深耕粤港澳大湾区，重点布局长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群。

南京星河WORLD属于又一经典的异地复制案例，了解到南京主城区空心化严重，而伴随着南京星河WORLD进入，为南京注入了一股创新产业能量。星河产业集团完美的解决了伴随着创新企业注入，对于企业投资、年轻人群对于生活及办公品质的要求。星河产业集团的产城融投”贴合目前创新产业大环境的发展，未来发展前景让人期待。

主题：以产业资源整合力 释放园区复合型增长潜力

e通世界产业园是由三银投资集团下属子公司上海一通世界投资管理有限公司运营的产业园区品牌。e通世界产业园搭建园区“六个力”为目标，以区域集中、产业集群、企业优化为方向，引导不同园区的专业化产业集聚，带动创新力量和服务体系集聚，促进产业上下游和协作关联企业，通过共享、匹配、融合形成若干微观生态链，集成构建现代物流、智能制造和医疗健康产业生态圈。

e通世界现代物流产业园区项目极具特色，保持全自持比例，通过产业投融资服务、企业分级服务、导入产业政策等产业服务提高企业粘性，打造产业集聚，形成了行业上下游齐全的互联网创新现代物流产业集群。目前已在上海不同区域开发运营8个产业园区，产业园开发建设体量50万方，运营管理面积70万方，入驻企业1200余家。

主题：产业园区要素研究及内驱力构建

对于分析产业园区市场来说，“板块属性”胜过“城市属性”。从产业进入角度来看，“板块属性”远大于“城市属性”。虽然“板块属性”远大于“城市属性”，但有时板块并不以行政区域为划分标准，而是以主题产业，或者说是某一产业门类集聚为要素进行分析。如果说分析产业要素必须要找到应用场景，才能让产业分析具备靶向，那么产业园区类型的不同也会对产业要素产生影响。比如，总部办公类园区重区位、科技型园区重交通和环境、厂房类园区注重周边中小企业集聚，因此不同类型的产业园区需要有不同的驱动力。

驱动力也就是产业园区的核心竞争力，是每个开发主体需要构筑的产业护城河，很多民营企业请我做很多拿地方案，通常我们要先把独门秘籍先找到，否则对于政府而言，交给谁做都可以，或者很容易给人一种产业勾地，住宅开发的负面印象。在分析研究产业园的时候要多一些产业要素的分析，多一点产业驱动力的挖掘，多一点内部资源的挖掘和导入。一味的做产业定位，讲产业故事的方案已逐渐被市场和政府所淘汰。

主题：从“野蛮生长”到“行业洗牌”，产业园区运营商该何去何从？

这次我们邀请了在产业园区行业拥有20年实操经验，并作为本次产业园区年度榜评审委员会执行主席的高炜；正值40周年，产业园区发展领路人的招商蛇口的重要领导——产业园区事业部总经理尚钢以及房地产转型成功的代表性企业鸿坤产业集团执行总裁朱江在活动的最后与现场与会人员共同探讨产业园区运营商的现状与未来发展趋势。针对产业园区行业目前的格局，三位大咖从民营企业、转型房企、央企各种角度深入剖析，并结合自身企业情况给出了自己的见解，并为产业园区运营商未来发展提供了多条建议。

本次2019第五届中国产业园区大会在方升研究总经理余洪波的闭幕致辞中圆满落幕！本次园区大会不仅为与会嘉宾清晰的展现出了产业园区行业目前的发展情况、各大优秀企业大咖分享了各自实操经验以及对于行业未来发展的展望并且搭建了一个政府、产业、园区、金融四方共同交流学习的平台，全程干货满满，让与会嘉宾满载而归！