（刘伟：研究员。毕业于同济大学结构工程专业，获工学博士学位。现任招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理。本文根据方升研究对刘伟先生的独家专访整理）

中国产业园区行业历经40年的发展，谈到产业园区发展历史，蛇口工业区是无法绕开的一个存在。1978年，中国开启了改革开放的历史征程；1979年，蛇口工业区成立，炸山填海的炮声，打响了中国改革开放“第一炮”，从此蛇口工业区迈入了新的征程。目前，招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市， 2018年是招商蛇口成功整合上市后的第三个完整年度。截止2018年末，招商蛇口布局近60个城市及地区，开发精品项目超400个，新增土地储备1357万平方米。重组上市后，无论是资产规模，还是盈利能力都有显著提升。

从数据可以看出，重组上市后资产规模增加明显，从2000亿的阵营步入4200亿阵营。

招商蛇口营业收入从2015年的约492亿元增加到2018年的883亿元，3年时间增幅接近79%。

招商蛇口归母公司净利润从2015年到2018年增加了56个亿，增加了接近58%。盈利能力显著提升。

招商蛇口的重组上市聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，以“中国领先的城市和园区综合开发与运营服务商”为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。在定位中除了发展综合性业务城市建设，还强调了园区开发与运营的重要性。

据刘伟介绍当初在重组上市更名时特意保留了“蛇口”二字，因为蛇口见证了中国改革开放40年的发展，是中国40年发展的缩影；从更深层次来讲意味着招商蛇口的转型，将园区开发建设放在了突出的位置。

虽然目前招商蛇口主营收入中社区开发与运营业务占比较大，但是从招商蛇口独有的模式和商业逻辑以及基因血脉来讲，招商蛇口确是地道的产业园区运营商。招商蛇口能在产业园区行业占据一席之地，依靠的是对整个产业园区行业有独特的理解以及丰富的城市开发运营经验，形成了招商蛇口特有的土地开发和运营模式。

1 产业园区开发的长期性

产业园区行业是一个独特的行业，产业园区开发也是一个复杂的系统工程。刘伟认为产业园区开发区别于房地产开发的逻辑，产业园区开发是一个长周期、投入大，周转慢的行业，并不像地产行业一样能依靠快速的去化实现高周转和高回报， 开发运营产业园区是一个长期过程，需要耐心，也需要毅力，蛇口工业区发展至今经历了40年的发展，漳州开发区至今经历了28年的发展，产业园区开发不能以房地产的逻辑来运作，必须立足长远，尊重产业和园区发展的客观规律。

2 盈利周期需长、短结合

产业园区开发是长期系统的工程，因此在刘伟看来，产业园区运营商的盈利模式不能仅从短期的盈利能力来考核，对于园区运营商而言需要从长远计量产业园区的盈利能力。

因此招商蛇口从整个产业园区的开发周期出发，提出了“3T平衡”策略，即T+3快周转的项目，如房地产开发业务；T+10中期项目，即阶段性持有项目；T+30长周期片区综合运营项目。

从短期来看，房地产开发是园区运营商前期利润的重要来源，可以平衡前期园区开发的现金流；从中长期看，随着产业、商业、教育、医疗、文化、环境等配套的分阶段完善，园区板块会随着人流不断导入和增加，产业不断集聚从而实现长期的盈利。

因此，合理配置快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)三类项目比例可以平衡园区运营商短期、中期、长期的可持续发展。快周转的销售型项目可以实现利润的一次性兑现，而持有型运营和片区综合运营项目将持续释放能量，保证产业园区的持续盈利。

换言之，开发运营产业园区是长期性的工程，不能抱赚快钱的目的，需要通过合理的平衡短期、中期、长期的项目比例从而实现企业对于财务指标的要求和完成股东对于利润的要求；在此基础上，招商蛇口每选择一个项目进入时，必然衡量当地政府是否能够认同招商蛇口对于片区综合开发运营的理念。

招商蛇口的辉煌起步于蛇口工业区。蛇口工业区是中国第一个对外开放的园区。是比深圳特区更早的建设和制度改革的先行者。其创办者招商局是中国最富盛名的民族工商业先驱，其官督商办的企业模式可追溯到1872年晚清洋务运动时期创办之初。招商局自身的基因、文化、资源不断传承和影响着招商蛇口的建设和发展，使得蛇口工业区成为改革开放的“试管”。

蛇口是一个曾经因逃港而近乎凋敝的小渔村，经过40年的苦心经营，发展成产业发展、人口聚集的宜居宜业的滨海新城。不断探索中创建了“前港—中区—后城”的独特的蛇口模式。据刘伟介绍，蛇口模式是符合产业园区和经济发展规律的一种独特模式，港口先行，带来物流；产业园区跟进，带来人流和相关配套的需求；于是配套系列的城市新区开发建设，从而实现成片区域整体联动发展。凭借独特的商业模式，招商蛇口从国内逐步走向国际。

1第二个“蛇口”—漳州开发区

在开发蛇口工业区成功的经验基础上，1992年，招商蛇口凭借其独特的商业模式从蛇口的“方寸之地”拓展至福建漳州，开发运营漳州开发区。

据刘伟介绍，漳州开发区地处厦门湾南岸，由招商局(香港)集团等六家股东联手开发。并成立了招商局漳州开发区有限公司（简称招商漳州）主导开发建设漳州开发区，漳州开发区以港起步，招商引资，开发园区，逐步向城市综合开发转型；2010年4月，开发区正式升级为国家经济技术开发区。

经过26年的运营已初步将漳州开发区打造成为一个以发展港航物流业、临港工业和高科技产业为主，第三产业配套发展的现代化滨海城区，可谓第二个“蛇口工业区”。随着漳州开发区的不断发展和壮大，2018年6月，招商漳州注入招商蛇口上市平台，招商蛇口持有招商漳州78%股权，实现了内部的优质资源整合。

一方面漳州开发区是“前港-中区-后城”开发模式的深入践行；另一个方面采用先成立独立公司运作园区开发，随着园区的不断发展和运营公司盈利能力不断提升，在恰当的时机将其并入上市平台的运作模式体现了招商蛇口在开发产业园区过程中务实和理性。同样的操作路径招商蛇口应用到了海南项目，2018年11月30日晚间，招商蛇口发布公告称，为优化资源配置，完善战略布局，联合多家公司成立招商局海南开发投资有限公司。

正如前文所述开发建设产业新城周期较长，盈利较慢，由上市公司直接操盘园区对于上市公司而言，业绩压力较大；相反通过先成立项目公司独立建设运营产业园区，待园区发展到成熟再行并入上市公司更符合上市公司股东对于业绩指标要求。

2 因地制宜灵活运用“蛇口模式”

回首招商蛇口40年的发展历程，身为央企，招商蛇口主动承担社会责任，在探索产业新城开发的道路上，积极与地方政府合作，促进区域开发和产业转型升级。在国家政策的倡导下，布局到“一带一路”沿线国家，开发建设了吉布提国际自贸区、中白工业园区， “前港-中区-后城”的模式不仅在国内实现了成功的复制，同时也逐渐走向国际，并在不断复制和拓展的过程中，因地制宜，不断创新，“前港-中区-后城”的模式内涵也随着前进的步伐不断延伸和丰富。

早在2010年时任国家副主席的习近平访问白俄罗斯时，白俄罗斯总统卢卡申科就向中方表达了在白境内合作建立工业园的愿望，目的是要借鉴中国-新加坡苏州工业园的成功经验，在白俄罗斯开辟一块扩大对外开放和招商引资的“试验田”。工业园总共用地91.5平方公里，相较于明斯克市300多平方公里的面积，中白工业园是白俄罗斯的“巨无霸”项目。前期有多家企业进驻参与中白工业园的建设，但进展不够理想。

2014年底，招商局响应号召，参与到中白工业园项目建目中，凭借招商局集团强大的资源禀赋和独特的商业模式，中白工业园取得了较大的进展，至2018年底，园区一期8.5平方公里基础设施基本全面建成，引进企业40余家。

对于招商蛇口而言，无论是国内的招商漳州还是国外的中白工业园项目中不变的是构建了由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的产业生态圈。招商漳州与蛇口工业区的开发模式如出一辙，而中白工业园在原有模式上做出了因地制宜的改变，中白工业园现阶段基本属于单纯的产业园区。招商蛇口异地复制的成功就在于因地制宜灵活运用“蛇口模式”。

另一个因地制宜复制“蛇口模式”的案例就是“招商局蕲春健康产业新城”项目。2012年以前，蕲春经济基础薄弱、产业分散，优势资源没有被有效开发。在国家精准扶贫背景下，招商局集团自2012年开始对蕲春的定点帮扶。2017年5月8日，招商蛇口与蕲春县人民政府合资成立了招商局（蕲春）投资发展有限公司，共同打造立足于中医药产业的“招商局蕲春健康产业新城”。

招商蛇口一方面作为央企，另一方面作为上市公司，既不能降低股东收益，也不能给当地增添财政负担，如何实现两者的平衡对蛇口模式提出了新的挑战。在原有的“前港-中区-后城”模式中，招商蛇口首次引入了“轻资产运营”和“项目收入反哺投入”，形成了一种全新的“蕲春”模式。

招商局蕲春主要负责项目的产业规划、招商引资和项目运营；同时，招商局蕲春和政府协商以“项目收入反哺投入”的方式进行收益结算，扣除企业自身的运营成本，剩余收益仍反哺当地，再投入蕲春的发展建设中。通过此种方式实现了企业利益和当地区域发展的平衡。

招商蛇口园区事业步伐从国内走向国外，秉持做美好生活的承载者，强化内外部的协同，不断创新和优化“蛇口模式”，啃了不少别人不愿意啃的硬骨头，兼顾地方和股东利益，积极拥抱变化，因地制宜，深化产城融合，推动了区域的发展。

据刘伟介绍，七八十年代的中国是一个物质匮乏、工业十分落后的短缺时期，中国的首要任务是满足人民对于物质生活的需求，从农业大国转变成工业大国。蛇口作为改革开放的先行者，结合时代的需求，大力发展工业，聚集和孕育了一批中国乃至世界知名的企业，引进了“凯达玩具厂”等港资企业”和“三洋”等曾经国际著名的企业。

随着经济的发展，城市化的快速演进，互联网条件下的创意产业兴起，同时中国经济面临产能过剩的困境，传统工业已经不能适应时代发展的需求，产业升级不可避免。因此“蛇口网谷”应时应需而生， “三洋厂房”升级改造成“南海意库，摇身一变为创意文化产业园。招商蛇口每一个阶段都踏踏实实发展产业并且结合时代的需求，不断调整产业发展的航向，将产业迭代升级，完成了发展工业到聚焦服务业的转变，成为产业园区发展的范本。

蛇口作为深圳“特区中的特区”，不仅孕育了一批又一批的知名企业，更是中国企业管理、行政制度改革的先驱，如“4分钱”超产奖的打破了大锅饭对生产力的束缚，一系列的改革都走在时代的前列。蛇口提出的“时间就是金钱，效率就是生命”“空谈误国、实干兴邦”等口号影响和改变了万千的中国人。

创业难，守业更难。如何延续蛇口的基因，创造更大的辉煌，需要智慧也需要魄力。

2016年6月，前海管理局与招商局集团签订《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。深圳政府与招商局在整备范围、面积、思路、原则、价值评估体系等方面，展开了两年多的谈判。2018年12月24日晚，招商蛇口连发《关于签署前海土地整备协议的公告》及《关于签署合资合作协议的公告》两份公告，基本为努力多年的深圳前海土地整备画上了一个句号。

 （从左至右分别为：方升研究余洪波，招商蛇口刘伟，方升研究李月，方升研究丁光霞）

刘伟表示招商蛇口在未来一方面在粤港澳大湾区建设的背景下，积极响应国家战略，在国家和湾区所需，招商所能的定调下，立足深圳，做好创新服务产业；同时在其他区域结合招商蛇口的原则，以实事求是的态度和地方寻求合作，希冀成就另一个“蛇口工业区”；为区域、为股东创造更大的财富。