方升研究 | 数说市北高新:从老工业基地迈向全球科创中心承载者


2019.03.13 18:12:51 阅读:77 报告下载

引言:2014—2018年,在西方纽约、波士顿等国际科创大都市,一种被美国著名智库——布鲁金斯学会称之为“创新城区”的空间载体,正受到欧美创业者的热烈欢迎。不同于“硅谷模式”郊区选址、空间隔离、汽车通勤、忽略生活服务等特征,“创新城区”是集聚大学院校、高端研发机构、促进机构、孵化器、产业集群、商业配套的城市空间,以物理空间紧凑,技术网络化,交通便利,居住、办公、零售功能互相结合等著称。


美国纽约硅巷


英国东伦敦区


英国东伦敦区、美国纽约硅巷是欧美科创载体变革的经典案例。英国东伦敦区是柯南·道尔笔下充斥着暴力犯罪的老工业基地,纽约是美国东部古老保守的传统金融业中心。在互联网技术革命向媒体、文创、金融、商务渗透的大背景下,通过城市更新,冲破学习、工作、生活、娱乐的边界,由此晋升为21世纪的综合性国际科技创业中心。


市北高新今昔对比


方升研究认为,定位全球科创中心的上海,要想比肩纽约、伦敦等国际创新大都市,同样需要类似的产业空间载体。位于静安的市北高新技术服务业园区,是目前阶段,全上海最有条件承担起这一历史重任的园区运营商。


下文,方升通过梳理市北高新发展历程,解析市北高新如何通过城市更新、产业升级,从传统工业开发区,崛起为引领大都市潮流的“国际科创社区”?


上海市市北工业新区(1992—2001年)


市北高新技术服务业园区,原名“上海市市北工业新区”,前身“走马塘工业小区”。园区业主上海市北高新(集团)有限公司,旧称“上海市市北工业新区发展公司”。顾名思义,市北高新在1992—2001年产业导入,主要是加工制造业。


闸北区短板


闸北区,在90年代随着上海城市改造的加速,“棚户王国”面貌虽已有所改变,但过去涌现出来的棚户仍被大量保留。在上海“木桶型”经济发展模式中,闸北被认为是一根最短的木条,经济发展水平落后于全市平均水准


和田路三废旧工业


彼时,第二产业长期占据着上海产业发展主导地位,而闸北区正是传统工业相对集中的地区,其中著名的彭浦工业区,聚集着一大批在全国颇有影响的机电骨干企业和一批轻工化工、印染等中型企业,在国际上享有一定的声誉。


市北高新无疑是承载污染企业“三废转移”的良好去处。为发展闸北工业,调整区属工业结构,实现“南厂北移”,提高经济效益,中共闸北区委、区政府决定,专门开发“走马塘工业小区”。1984年初,小区筹建工作启动。1988年,闸北区人民政府成立走马塘工业小区建设办公室。


招商成效


为改变区域传统工业偏重偏黑的产业结构,园区积极开展市政及基础设施建设,转型为都市型工业园区


1992年8月,园区运营商改称市北工业新区发展公司,在原闸北区人民政府统一规划下,市北工业新区在原走马塘工业小区基础上扩建,通过引进印刷、电子等低污染工业企业,园区生命力得以延续。1993年,基本建成4.8公里道路,按照以生产轻工、电子产品等为主的要求,建成面积2.3万平方米标准厂房和配套用房。


市北工业新区管委会成立


市北工业新区办公楼旧址


市北工业新区旧图


1993年,基本建成4.8公里道路,按照以生产轻工、电子产品等为主的要求,建成面积2.3万平方米标准厂房和配套用房。



90年代的园区道路


新区的快速发展,成功吸引到了不少中外企业。1993年,市北工业新区发展公司与外商和港台商人,洽谈“三资”项目46个。其中,已批准立项8个,总投资2245万美元。上海自来水公司、上海防办地空(集团)公司、建材公司确定迁入工业新区。




市北工业新区工作场景


国际上享有盛誉的如法国法马通连接器国际公司、德国奔驰 TEMIC公司等一批高科技项目相继在新区落户。德国西门子等世界著名跨国公司也表示了浓厚的投资意向。80年代因市政建设和“三废”治理而迁建的企业,在新区通过产品结构调整和资源重新配置亦获得了新生。1993年,该区吸引上海工业大学参与共同开发,更进一步加快了建设速度。


1998年7月,上海不夜城股份有限公司和台湾润泰集团康润公司联合组建而成的大润发有限公司闸北店在园区开张,轰动一时,此为大润发进入中国大陆的“第一店”。

工业新区定位


彼时的市北高新,因闸北区发展水平有限,实际主要定位于补齐短板、承接产业转移、集聚加工制造的工业新区。历经10载艰苦创业期,市北高新扩大了企业生产能级,实现园区规模由小变大,集聚起一批纺织、重工业等传统劳动密集型制造型业,拉升了区域水平,为21世纪的产业转型、融入市中心地带奠定了基础。


闸北高新技术服务园区(2002—2014年)


随着闸北区整体实力的提升、商务成本的增高、上海城市国际地位的变化,园区传统边际效应逐年下降,招商引资面临着愈发严重的困难,市北高新必须摆脱原来的加工制造业,在上海城市发展中谋求自己的新定位。


发展转型


因市北工业新区最初在闸北扩张过程中,具有明显“中位”特征,即介于中央商务区和远离市中心的加工制造业园区之间。园区距离人民广场不到8公里,交通便利,是离中心城区最近的一座工业区,对接服务业资源较为便捷。(注:至此,毗邻上海市中心的区位优势才逐渐体现,为城市副中心科创奠定了基础)


旧闸北园区交通图


同时,由于中心城区规划范围在不断扩张,市北高新追求面积上做大的空间已十分有限,客观上推动市北高新的转型升级。市北园区为此还聘请了新加坡裕廊腾飞项目管理咨询公司为市北园区设计战略规划,提出走“信息技术服务业园区”的道路。



2003年,市北工业园区根据城区转型需求,在上海市率先提出了发展为第二产业服务的生产性服务业,即营建“2.5产业”现代办公园区,在具备服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能的同时,独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心、现代物流运行服务等第二产业运营的职能。同年,市北工业新区更名为市北工业园区,成为上海市级开发区。




至此,今日见到的市北高新园区初步成型,低矮平的厂房逐被淘汰,取而代之的是符合现代服务业需求的办公楼;通过环境综合治理,典型的“工业区环境”得造;酒店、银行和餐饮等服务配套设施陆续人驻园区。


生产性服务业


2009年,市北高新园区正式更名为“市北高新技术服务业园区”。


市北高新生产性服务业集聚区


由于生产性服务业的持殊性,市北高新愈发重视产业集聚,通过降低企业间交流成本,促进人员、技术、信息的流动,推动创新。


2010年实现主业收入13亿元。2011年,园区被整体纳入张江国家自主创新示范区,并成为上海传统工业园区转型升级的示范。集团旗下的上海数据港投资有限公司被列为“上海市政府2011年重大工程项目”。


云计算产业基地揭牌


中国首个集装箱式云计算数据中心——云积木


定位升级


2003—2014年,转型的“三级跳跃”,使园区彻底摘掉了“工业”帽子,在被列为市北生产性服务业集聚区的重点区域之后,市北高新发展也有了更明确的定位。首个上海市云计算产业基地等荣誉、商业生活配套设施的广泛引入,为市北高新真正过渡到类似纽约硅巷的“科技智慧社区”奠定了基础。


新静安高新技术服务园区(2015年—至今)


2014年—2019年,市北高新在上海全球科创中心建设、城市副中心地位确立、互联网技术兴起、产业人群更新换代大背景之下,在原来生产性服务业集聚区的基础上,百尺竿头更进一步,成为上海“创新驱动、转型发展”示范窗口,即“市北国际科创社区”,致力于打造“中国未来的大数据之都”。


静安、闸北合并


2015年11月4日,上海宣布静安区、闸北区“撤二建一”,设立新的静安区,在更大范围内统筹资源配置,统一产业规划和功能布局,实现优势互补,进一步提升中心城区品质和能级,增强发展后劲。


两区合并,闸北是不是攀高枝难以定论,但既然成为了新静安区的一部分,那对市北高新的产业定位、交通出行、配套设施、运营服务等都提出了更高层次的挑战。


业绩增长


相比没有税收压力的中心城区,新静安区需要扛起城市产业发展的大旗。在市北高新大力推动下,园区综合发展指数在全市5平方公里以下小型开发区中排名第一;单位土地利润、单位土地税收产出强度在全市开发区中排名第二。


2018全年税收突破95亿元,同比增长18%,占全区总税收的13%,亩产经济效益继续在全市同类园区中保持领先地位;年度税收超过500万元以上的企业达到113家。



市北高新(集团)营收业绩图


2017年,集团公司营业收入略有降低,但营业利润得到提升,利润率翻2016年3倍。


大数据产业高地


在美国纽约、英国伦敦,大数据产业广泛应用,推动互联网、电商、医疗健康、金融等行业迅速发展。城市治理水平,如空气污染、交通拥堵、能耗增加等,也因大数据产业链的延伸,得到了根本性改善,城市核心竞争力被大幅强化。上海要建设成为全球科创中心和全球卓越城市,亦需要强劲的"数据燃料"。


大数据治下的英国伦敦

市北高新集团负责人曾坦言:“我们在政策上没有什么很大的优势,土地规模更是与其他园区有差距,要发展必须另寻出路。”,“拼政策的结果容易同质化,拼服务的结果才能差异化。”换而言之,市北高新想取得成功,谋求上海科创格局中的全新定位,唯一可行的路径就是充分挖掘大数据产业服务优势,在城市副中心建立起符合上海整体规划的高新技术产业链。


2012年,市北高新园区进一步对接国家战略,扎实推进向总部型、研发型转型升级,着力发展和培育大数据等战略新兴产业,树立“引大育小”产业导入思路。针对初创企业成立了专门的服务公司,2014年又成为“上海市科技企业加速器试点单位”。截至2016年,累计孵化苗圃项目162项,孵化企业达218户,并获评人保部第三批全国创业孵化示范基地。


同时,市北构建了全生命周期投资体系,形成“孵化+融资”、“基金+基地”服务优势,在被体制掣肘的国控园区中,已顺利实现投资的“进入-退出-再进入”的循环,促进国控园区盈利模式的升级。(详情参考年度榜系列)


大数据运转设备图


大数据产业对气温、供电以及网络设施要求偏高。老工业区与生俱来的承重能力高、电力设备、光纤设备配套齐全等优势有利于市北高新建设数据中心,实现硬件设施和空间布局的个性定制,以此匹配大数据企业的特殊需求。


市北高新身处的上海位于国内网络速率首位


大数据产业链


2018年,市北高新已集聚185家行业隐形冠军及具有领头羊潜质的大数据企业,实现了从“数据采集、数据存储、数据处理、数据分析、数据展示应用”的大数据全产业链布局,形成“以龙头企业资源开放共享,整合产业链上下游各环节,推动产业链协同创新”良好发展态势。


因中心城区的产业分布特征,市北高新的大数据技术接近金融、计算机、互联网及电子商务等产业应用变现的主要行业


例如,有专注于交通领域大数据应用的“飞常准”;有聚焦旅游大数据应用场景的“金棕榈”,目前国内一流旅游公司的数据几乎全在市北园区内部进行加工分析;还有新零售大数据应用开发的“大润发”,注入“阿里元素”后,正以大数据为基础进行升级改造。


市北高新大数据环保治理


据资料显示,市北高新的大数据技术逐渐应用到城市治理。园区内的上海大数据中心,全面启动建设的“数据神经元系统”,将实现政务“一网通办”总门户,让群众在上海任何一个街镇社区事务受理服务中心均能申请办理事项。而园区自身将借由大数据衍生而出的种种“红利”,搭建起智慧园区管理平台。


据统计,入驻市北高新园区的大数据云计算企业已经超过了150家,是国内极少数能同时满足百度、阿里巴巴、腾讯等互联网巨头数据中心需求的运营商。



市北高新大数据产业链


市北高新交通体系示意图


20公里区域内的虹桥国际机场、张华浜国际货运码头等海陆空交通枢纽,可轻松实现着企业与全球的快速对接。


方升研究认为,论大数据产业生态,市北高新已相当成熟,但仅有股权投资、企业运营,绝对担当不起新静安区的闪亮名片。


市北高新若想构建国际科创社区,推动全球科创中心的崛起,真正建设重点还应在对全球大城市教育、商业、生活、文化、社团组织、行业协会、国际交流等资源的充分挖掘。


产学研一体化


硅巷得益于哥伦比亚大学、纽约大学、科技产业组织,英国东伦敦区受益于帝国学院、伦敦大学、金融机构,市北高新“国际创新产业社区”建设,同样离不开丰富的科研资源。而且曾有专家指出,上海科创要克服的短板就在于:“创新资源比较分散,很多都是孤岛,需要有效发挥出作用。”


市北高新周边院校分布图


市北高新周边拥有雄厚的人才资源基础。园区周围有包括上海大学、上海外国语大学、复旦大学、上海财经大学等在内的多所著名高校,借助引入的intel、超算中心等关键机构,抢占知识、技术和产业应用的制高点,为园区大数据产业提供专业人才支持。


市北英特尔众创空间


聚能湾国家级创新创业中心


亚马逊AWS联合创新中心、聚能湾创新创业中心等构建了覆盖企业全生命周期的产业投资体系,成为“高能级创新引擎”。


亚马逊AWS联合创新中心


上海数据交易中心,是市北高新对接上海市大数据发展“交易机构+创新基地+产业基金+发展联盟+研究中心”五位一体规划布局内重要功能性机构,承担促进商业数据流通、跨区域的机构合作和数据互联、政府数据与商业数据融合应用等工作职能。



专业化AI大赛BOT大赛海报


上海开放数据创新应用大赛


大数据论坛峰会、中国首个专业化AI大赛BOT大赛,上海开放数据创新应用大赛等一系列活动,在市北高新园区内形成了良好的产业发展氛围,促进园区企业交流。


社区产城融合


市北高新社区俯瞰图


作为城市副中心,市北高新国际创新产业社区颜值肯定不能低,如同纽约、伦敦一般,符合全球级科创中心的门面担当。


商业圈示意图


市北高新彻底颠覆传统办公区“工作-生活”相分离的模式,参与式消费、体验式消费、品牌式消费、全屋精装修高端租赁式住宅,九年一贯制国际学校将满足不同人群消费需求。社区内白领也将享受到“10分钟生活圈”所带来的便捷体验。




协信星光广场


工作、生活、娱乐、休闲闭环



老厂房更新效果


旧工业厂房将遵循“整体保留、修复改善、空间重塑、功能新生、凸显价值”的修缮策略,既要保留上世纪上海工业文明的历史年轮,又将融入当代时尚的审美元素,展示上海从传统智造到智能制造的发展历程。





市北高新社区效果图


市北高新将构建“数脊一云廊一街道”这一富有体验性的公共开放空间新格局,将多种建筑载体沿着云飞路街道次第展开,有效串联。围绕着“智慧转型、微碳零排”的建设目标,为园区内高科技人才、周边居民带来了体验健康、绿色低碳的生活方式。


产城人融合、多样性混合功能业态、广泛社交性、邻近性提升效率、公共空间激发灵感、低碳环保花园式办公等世界新颖的城市科创理念,将在市北高新园区内部得到彻底的体现。


国际创新产业社区


“25年来,市北高新经历了三次刻骨铭心的‘裂变’,每一次都紧紧跟随着上海改革创新的发展步伐:由当年冒着黑烟的老工业基地,变成生产性服务业集聚的新型园区,如今踏准信息产业发展的脉搏,再次转型升级为上海大数据产业高地。”


市北高新演变历程


由加工业到信息产业,经济落后区到城市副中心,市北高新真正实现了跨越式发展。在未来全球科创中心建设中,市北高新园区的定位是对接上海科创中心建设的核心承载区。其提出的“建筑可以阅读、街区适合漫步、城市始终有温度”的创新型产业社区示范区,将吸引到大批90后、00后年轻科创群体。


另外,市北高新负责人曾经提到:“只要有网络的地方,员工就可以登陆完成日常的各项工作。”5G时代的到来,将使大数据产业的高速运转、喝着咖啡工作、入园企业广泛交流等“国际科创社区理念”的可操作性得到大幅度强化。


但在年报品牌建设内容中,市北高新仍以“硅谷”定位,方升研究认为,园区运营商应彻底改变对标思路,更进一步参考纽约硅巷、英国东伦敦区等国际大都会科创地带更为妥当。