产业地产重塑元年 消亡还是新生?


2019.02.21 15:26:57 阅读:1009

近年来,房地产市场发展遭遇困境,面对“限购、限贷、限售、限价”等一系列政策调控和日益紧迫的市场环境,以及我国新型城镇化带来的时代机遇,传统房企纷纷转型,将产业地产视为新的利润增长点。但是在2018年,诸多转型房企产业地产事业部纷纷合并、裁员,撤出产业地产行业,甚至部分产业地产企业也遭受打击。产业地产行业到底发生了哪些改变?


01、土地政策收紧



吃了亏之后,地方政府终于意识到,卖地只是一锤子买卖,只有引入产业才能保证源源不断的税收与人流。地方政府出让土地方面更加谨慎,捆绑的住宅用地持续减少,更加注重运营商的产业运营能力,甚至倾向于根据项目前期运营情况分期供应产业用地。


这导致诸多以转型产业地产为名,实际以拿住宅地为目的,“挂羊头、卖狗肉”的“转型”房企“不敢伸手”。缺乏产业资源、园区运营能力的传统的产业地产企业也难以幸免。在“输掉底裤”之前退出产业地产行业也不失为一个“明智之举”。


02、招商&运营


在中美贸易战的大背景下,产业企业投资选址需求进一步减弱,选择更为谨慎。给产业地产运营商带来了巨大的冲击,进一步考验运营商产业资源深度。园区运营能力服务入园企业,留住企业,帮助企业发展,反哺园区的同时,通过优质的园区运营能力吸引企业入驻,招商与运营相辅相成。


对产业地产运营商产业资源、园区运营提出高要求的大环境下,淘汰了一批在这方面缺乏竞争力的运营商。转型房企逐渐退出、传统产业地产运营商强弱逐渐分明。


2019年将是产业地产的“奥陶纪”,迎来产业地产的“伽马射线暴”(奥陶纪末期引起大规模物种大灭绝),一大批不适合环境的运营商将“消亡”,真正优秀的产业地产运营商得到“蜕变”获得“新生”,同时也将“新生”一大批适应大环境的产业地产运营商。


企业核心竞争力将左右企业在产业地产“奥陶纪”中的命运。而产业地产运营的核心竞争力方升认为可以分为2大层级:



03、土地资源


土地资源包括待开发、正开发以及运营中的自持及未售土地。土地储备的多寡将直接影响一家产业地产运营商的未来发展。



在整体拿地困难的大环境下,良好的土地资源储备是异地复制、企业快速发展的重要保证。其中运营项目中的自持面积是企业未来持续盈利的保障,项目出售可以快速回笼资金,保证企业运营及持续拓展的需求,如何针对自持与销售之间的比例,企业需要好好算算账。


04、客户资源



产业园区行业受中美贸易战影响较大,庞大优质的客户资源是保证发展的一大要素。产业客户数据是一方面,更重要的是通过完善的产业服务体系,维护客户关系,使其成为运营商最优质、最稳定的客户网络。企业做大做强,有拓展或是异地投资选址需求时,与其保持良好关系、拥有优质服务的运营商的异地项目必然是首选。


05、成熟团队


在“风浪”中前行一个优秀的“掌舵手”至关重要,运营商想要在产业地产的“奥陶纪”中脱颖而出,拥有多年成功项目操盘经验、领先经营理念的操盘手必不可少。在优秀的操盘手带领下,组建一个对产业地产行业、区域经济、产业现状都熟知的成熟团队,这将是产业地产运营商在行业竞争中最核心的能力。


06、融资能力&工程建设


融资能力、工程建设等能力重要程度虽相对弱于第一层级,但对于产业地产运营商而言同样至关重要。



融资永远是产业地产运营商过不去的坎,合理的商业模式需要保证一定量的自持比例,一旦自持比例上升,长周期下保证了企业的利润最大化,但是短期带给运营商较大的资金压力。


工程建设是企业为产业客户提供的最直接的产品,优秀的工程建设在提高竞争力的同时在自持时也可以减少后期的维护投入。



2019年对于产业地产行业而言想要活下去并在苦难中重获新生亦或是产业地产“奥陶纪”中崭露头角,打造企业竞争力才是关键。

 

在此背景下,方升将在2019年5月22日,在上海隆重举办2019中国产业园区大会,主题为“奥陶纪:消亡与新生之间”。

 

方升将邀请重要政府领导针对2019年中国宏观经济形式进行分析预测,帮助产业地产运营商完善企业发展战略。邀请在产业地产行业拥有成熟商业模式企业的实际操盘手,从实操出发,分享新时代行业大洗牌的背景下,产业地产运营商生存之道。




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