继恒大、碧桂园等一众知名房企出现了爆雷之后，民营企业中的扛把子万科，近期也有点扛不住了。

当一波又一波的房企倒闭潮来袭，也在一定程度上预示着我国房地产高周转开发模式的土崩瓦解。与此同时，也堵死了一批披着产业地产外衣，但实际干着房地产高周转赚钱那批人的财路。

过去的华夏幸福，就是一个典型的例子，打着产业园区的幌子，干着房地产的事。

但是，随着房地产“三条红线”调控政策的出台，华夏幸福的房子卖不动了，一边是迟迟收不到的账款，一边是房地产需要为产业地产持续输血，在大量项目的堆积下，资金周转困难，分身乏术，也就出现了后来的爆雷。

当产业园区的类房地产开发模式被堵，现在唯一能够高周转的就只有工业厂房了，并且热度还在持续走高。但是，如果工业厂房继续走高周转的开发模式，下一个爆雷的就有可能是工业厂房。

2022年年初，广州首次提出了“坚持产业第一、制造业立市”的号召；同年5月，深圳明确提出了“工业立市、制造强市”的口号。

此外，武汉、长沙、合肥、济南等城市也纷纷提出了大力发展工业经济和制造业的旗帜，将工业作为城市晋级的助推剂。

在制造业浪潮的推动下，工业厂房的重要性被推向了新高度，全国各地也在加足马力，建设工业厂房。

当大量工业厂房涌入市场，不管是在出租率上，还是在整体售卖上，工业厂房的表现力却有点差强人意。

其中，企业大量倒闭，是影响工业厂房去化的重要原因。

我们都知道，工业厂房去化的主要是当地的中小微型企业，在经济持续下行，以及产业市场收缩的冲击下，就不可避免的出现了中小微型企业倒闭潮。

据不完全统计，截止到2023年11月15日，全国有超过50万家企业宣告倒闭，有318万家个体户注销，247家上市公司面临退市或破产清算。

除此之外，还有大量倒闭企业并没有去工商局注销，如果把所有倒闭的企业都汇总起来的话，数字可能会更触目惊心。

然而，幸存下来的企业日子也并不好过，时刻面临生存危机，甚至不得不以降薪，或者裁员的方式来降低成本，维持日常运营。

当生存危机愈演愈烈，企业的对外拓展诉求也在逐渐减少，就算有大量新建工业厂房入市，绝大多数企业更多选择的是把捂紧口袋，持续观望。

一边是高周转工业厂房的大面积建设，一边是中小微型企业的持续锐减，以及对市场的持续观望，在供大于求的情况下，市场不仅没有能力消化那么大体量的工业厂房，去化也会越来越难了。

与此同时，工业厂房高周转开发逻辑中存在的问题，也在逐渐浮现。

前面我们提到，在制造业重回中国产业发展核心地位的当下，全国各地都在大面积建设工业厂房产品。

作为当下唯一能够走通的高周转开发模式，工业厂房也因此吸引了越来越多地方平台公司的目光。

随着地方平台公司的相继入场，地方平台公司大面积建设的工业厂房产品就不可避免的对整个工业厂房市场产生巨大冲击，特别是民营企业。

众所周知，制造型企业对成本管控是非常敏感的，在如今政策、区位、服务等基本趋同的情况下，价格就成了工业厂房的核心竞争要素。

以联东、万洋为代表的民营企业，依托自身强劲的成本控制能力，不管是在租金价格方面，还是在载体销售价格方面，都能够在市场中占据绝对优势。

即便如此，作为始终以盈利为导向的民营企业，绝对不可能在价格上做无底线的让步，但地方平台公司则有所不同。

依托强大背景的支撑，地方平台公司就算在开发成本上高于民营企业，但为了能够在工业厂房的去化中更占优势，地方平台公司不仅能够把价格压到非常低，甚至能够实现零租金让企业入驻。

在这样的情况下，民营企业的竞争对手就从相对单一的价格竞争，变成了与地方平台公司的价格竞争，民营企业的生存空间将会被无限压缩。

就算民营企业能够在价格上存在一定优势，但还是扛不住地方平台公司在价格上面的无底线让步。

所以，这样不仅会让园区之间出现恶性竞争，工业厂房的去化也会更加艰难，特别是在高周转的开发逻辑之下。

当下，工业厂房的空置率持续走高。究其根本，主要还是因为工业厂房的利用率实在是太低了。

一方面是大量闲置资产得不到有效盘活，另一方面是大量不适宜的产品疯狂入市，在企业数量锐减、持续观望的大背景下，想要单纯依靠现有市场去化存量厂房，以及新增厂房，简直就是痴人说梦。

目前，绝大多数企业选择收缩投资，谨慎扩张的一个很关键因素是因为对前景的迷茫，以及对城市营商环境的质疑。

现在，不是提供一个足够低价的工业厂房就能够吸引企业入驻的，为企业提供一个真正适宜发展的生存环境、营商环境，才是重点。

就现在工业厂房的发展趋势来看，载体过剩就是迟早的事。工业厂房的关键，并不是盲目的大面积做建设，而是需要各地方政府的共同努力，为企业提供更多附加价值点。

想要在工业厂房竞争中更具优势，地方政府就应该去打造一个更加健全的营商环境，为企业提供发展所需要的政策支持，以及更加完善的产业运营服务。

当下，不管是国有园区，还是民营企业，都应该做好两手准备，才能更好的应对当下多种类型园区之间的竞争，低价虽然是一种竞争手段，但绝对不是唯一的方式。

其实，我们从来都不反对高标准高质量工业厂房的建设，而是反对不切实际，一拍脑瓜的乱建、多建。

一般情况下，一个工业厂房项目建设需要开发商承担30%的费用，剩下的70%依靠贷款，想要高周转丝滑的转起来，就必须要在短时间内把产品卖掉。

但现实是，每年都有大量工业厂房进入市场，却没办法在短时间之内把产品卖掉，在这样的情况下，企业不仅需要承担巨大的经济压力，一旦新建的工业厂房项目堆积到一个临界点的时候，对于工业厂房来说，爆雷也只是时间问题。

一味追求高杠杆高周转，产出大于市场需求的工业厂房产品，在不久的将来，工业厂房很有可能成为继房地产烂市之后的又一烂市。

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