在制造业浪潮下，这两年产业园区行业最受瞩目的必然是工业厂房。

在工业厂房之中，“工业上楼”则是最大的爆款产品，国内最先在大湾区出现，2022年深圳推出每年2000万㎡，连续实施5年的新政引爆市场，各大园区运营商、各地政府蜂拥而至，对于工业上楼的实施、研讨此起彼伏。再到2023年底，上海也是跟进了“工业上楼”新政，力争3年推出3000万㎡的“工业上楼”产品，为“工业上楼”热再次添了把火。

工业上楼真的成为制造业回归时代下的一剂良药？

我看未必。

工业上楼最早是在新加坡和香港等地实践，目的是为了解决当地严重的空间不足问题，恰好新加坡和香港轻工业为主的产业特性可以适配工业上楼产品，从而催生出了两地的高层厂房。

国内的爆发期恰恰也是在粤港澳大湾区，推动这一产品的核心驱动力也是缺乏工业用地。

就像深圳这些沿海发达地区，在过去快速的发展以及对于第三产业的侧重，导致如今重新举起制造业大旗之后，城市的工业用地量无法支撑发展。盘活存量以及通过打造工业上楼提高容积率来解决用地不足便成为了城市的首选。

但实际情况“工业上楼”更像是一个脱离市场的产品，首先对于园区方来说，相比于过去的标准厂房、火车头厂房，“工业上楼”产品成本更高，建筑单方造价比标准厂房普遍高出20%以上，如果针对某些特色产业，建筑单方造价更是高出30%甚至更多，后续的维护成本同样更高，对于在成本管控方面异常敏感的制造型企业来说，对应拉高的厂房租金是否能够接受？答案显而易见。

亦或是像深圳、上海等地严控出租价格，且不说产业园区的这本账是否能够算清，制造型企业依旧更倾向于标准厂房、火车头厂房。退而求其次也是多层厂房、“工业上楼”产品的首层，相比于高层，制造型企业在运输、生产等方面可以规避非常多不必要的麻烦。

当然“工业上楼”的出现有他一定的意义与价值，但他有着天然的局限性。

首先正是因为工业上楼对于企业和园区来说都不是一个非常适配的选择，那为什么需要打造这样的产品？

就像我们以前提过的，工业上楼他出现在上海张江这样的产业核心地段，他就非常合理。像上海张江这样的产业核心区是最先出现工业用地饱和问题的，会有很多生产制造型企业因为区域内没有工业厂房空间因此不得不外迁。

在这样的背景下，园区也更有动力打造高容积率的“工业上楼”产品，企业因为区域的产业生态与园区内的产业运营服务，退而求其次选择“工业上楼”产品。

但如果说，相比之下在五大新城打造大面积的“工业上楼”项目，来承接张江外溢企业以及吸引全国各地的生产型企业来入驻园区的想法多少有点不现实。

举个例子，某家在张江的生物医药企业，步入生产阶段，不得不选择外迁，摆在他面前的选择是，要么前往苏州，当地产业生态更完善，园区载体是企业更理想的标准厂房，另一个选择是留在上海，前往产业生态相对不完善的五大新城，园区还是令企业担心犹豫的工业上楼产品。

你是企业你会怎么选？

特别是这两年，整个产业园区行业或者说是各个城市，招商引资的大环境并没有特别大的改善，招商难已经困扰着全国绝大部分城市与产业园区。

卷政策、卷产品、卷服务成为了如今产业园区招商引资的缩影，城市和园区需要围绕当地的制造型企业提供他们所需要的轻生产、研发中试、生产办公一体化等更贴合企业需求的产品，而不是一定要大面积推广“工业上楼”产品。

之前参加活动，听过一位专家说过“产品要符合用户需求，而不是实现你的梦想”。

如今的产业环境，企业选址更加谨慎，选择园区时往往货比三家，甚至货比三十家，主导权在企业手里，打造一个契合企业需求的园区产品，搭建一个专业的产业运营服务体系远比盲目提容积率来的重要。

工业厂房同样如此，脱离市场需求谈产品，最后只怕又是一个“存量产品”。

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