2018年已然过去，各大品牌都相继发布了年终盘点。支付宝计算了你一年的消费情况、知乎分析了你一年的阅读习惯、音乐app总结了你一年的歌曲喜好。而谷歌则是公布了一年全球检索的关键词——Good，但对于产业地产行业而言，显然有点“Not Good”。

产业地产从1979年中国第一家产业园区——深圳蛇口工业区成立至今，已走过39个年头，2019步入具有特殊意义的第40年。中国产业地产行业环境发生了翻天覆地的变化，产业不断转型升级，从中国制造逐步走向中国智造、中国创造。

而刚刚过去的2018年，产业地产行业经历着巨大的变化，政策环境发生改变，融资渠道逐步收紧，国际贸易局势紧张，产业招商受到冲击，整个行业面临大洗牌。

本次方升带你回顾2018年产业地产十大关键词，总结2018产业地产重大变化，为已经到来的产业地产第40年做好充足准备。

从百废待兴的1978年到繁荣昌盛的2018年，中国改革开放已经走过了整整40年。产业地产作为中国改革开放的一个缩影，在推动区域经济发展、助力产业发展、促进产业集聚等方面发挥着不可替代的作用。

产业地产从最初的中国产业地产鼻祖的蛇口工业区之后，各地开发区、保税区、高新区不断涌现，随后大批民营园区也相继崭露头角。而运营模式也从最初的“自由式”运营到单园区整体规划、到涉及园区相关配套的产业新城概念，再到如今的城市运营商概念。

产业地产的发展与城市发展息息相关，产业地产推动城市产业、经济高速发展，而产业地产的成功与否同样与城市发展理念，营商环境紧密挂钩。

2017年初至2018年底，“抢人大战”成为了国内热词。全国近60个城市，既有成都、西安、重庆、武汉等二线城市，也有北上广深等一线城市，还有不少三四线城市都参与其中，先后出台了上百条人才引进政策。主要集中于：环京区域（河北、天津）+山东半岛+中西部城市群（河南、陕西、湖北、湖南）。

提到“抢人大战”，大家对于给城市带来最直观的可能就是买房，从而影响房价，收益的必然是房地产商。但方升认为，“抢人大战”收益最大的反而是产业地产企业！

除去发展较为成熟的一线城市，二三四线城市最为突出的问题就是产业的落后，导致人才的外流。那么在“抢人”之后如何“留人”？必然需要发展产业！人才资源有了，政府又大力支持产业发展，这难道不是产业地产企业的一大机遇？

对于现阶段的产业地产企业而言，城市运营商模式成为主流。产业、住宅以及商业教育等相关配套齐全的“新城”必然是人才的首选区域。

2018年12月27日，雄安新区总体规划（2018—2035年）正式获批。

粤港澳大湾区发展规划从2017年政府工作报告的“研究制定”到2018年“出台实施”，意味着粤港澳大湾区发展规划很快将步入出台实施的阶段。

 2018年11月5日，在首届中国国际进口博览会上，长三角一体化被宣布上升为国家战略。

京津冀、粤港澳、长三角三大区域同时出台相关国家战略，区域联协调发展将成为下一阶段中国发展的重要方向。以北上广深为核心，构建大中小城市协调发展的城市群，充分发挥四大一线城市的带头作用。

这对于产业地产企业而言，是一个重要的发展契机。且不说是否拿下北上广深一线城市，在一线城市周边，布局二三线城市，承接外溢产业，差异化定位，充分发挥区域城市互补效应。

继上海、深圳将工业用地使用年限缩短至20年之后（市重点产业项目类工业用地，经有关部门批准后深圳可以最长出让年限为30年，上海为50年），2018年北京、天津、河南相继发布将工业用地、产业用地出让年限缩短至20年的政策。

上海相比于深圳和北京，在弹性年期出让土地政策及监管方面已经步入正轨，更具系统化。深圳的政策方面也正在逐步收拢。北京相对而言更为谨慎，仅在国有园区内试点。

但是实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期将是未来的大趋势！

近年来，城投公司投资规模越来越大，负债率也越来越高，这些都警示着其原有发展模式已不能持续，国家融资政策的收紧更警示城投公司必须转型，不转型就没有出路。因此众多城投公司踏出了转型的脚步。

“三强一弱”：强融资、强开发、强建设、弱产业运营是所有城投公司的特点。2018年是城投公司转型摸索的第一年，未来想要成功转型，无论是商业模式还是经营理念都需要转型。

产业运营能力是城投公司市场化转型的关键，只有接受、实现市场化的城投公司才能迎来新的发展，维持原有发展模式的城投公司将逐步陷入更大的困境。而城投公司的市场化转型，需要实现由过去的“融资导向”向“经营导向”的转变。

一旦城投公司作为市场化的运作主体，需要自主经营，自负盈亏，就急需提高自身的运营能力，一二级土地开发联动，通过现有产业优势结合城市资源，提升城市产业发展能力，利用品牌输出打造影响力，在保障公司利益的同时，构建可持续发展的产业生态系统，实现城市产业特色的发展布局，否则，没有没有产业运营能力的城投公司离不开消亡的命运。

产业地产企业与传统房地产企业普遍高杠杆运营，债务融资方式多采用银行中、短期票据，而当前银行信贷收紧，导致“借新还旧”再融资压力显著增大，企业财务风险更加凸显。至2018年中，各类房地产企业的债务融资成本水涨船高，已从2017年的平均5.58%上升至5.80%。

产业地产项目在前期（一、二级开发时）资本支出大，而建成后1-2年内，园区为完善物业、加大招商和提升入住率而让利较多，运营初期难以保证稳定的正现金流。单纯从租售比看，位于一、二线城市的成熟园区的整体投资回收期往往在8-10年以上。

盘活存量资产，将能够产生稳定的现金流的固定资产证券化，虽然早已是产业地产业界的共识，难以形成固定商业模式，但产业地产企业一直在摸索前行的路上。

12月11日，顺丰控股公告称，“华泰佳越-顺丰产业园一期第1号资产支持专项计划”已正式成立。该资产支持计划实际收到的认购资金为18.46亿元。

9月28日，联东集团第一单资产证券化产品（CMBS）——“国君资管联东U谷一期资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行规模10亿元。

7月11日，星河产业集团8.421亿“星河WORLD项目一起租金资产支持专项计划”正式成立。 ……

2018年9月24日，特朗普政府开始对各类中国出口产品征收额外关税，而中国也做出了针锋相对的回应。中美贸易争端在2018年重塑了世界经济和金融格局，并可能在未来几年一直延续下去。包括受潜在影响的商品在内，整体上而言，受影响的商品价值可能达到史无前例的6000亿美元。

中美贸易战的突然爆发，给中国实体经济带来了巨大冲击。作为产业载体的产业地产同样遭重。产品遭到波及的小微、创业企业为了保持利润不得不涨价予以平衡，这样导致的直接后果就是商品竞争力大幅下降，这对于中小企业来说是致命的。因为他们不像大企业那样资金雄厚，除了企业主的自我价值，一般中小企业还担负着企业员工的生活，甚至是员工一家人的生计，倒闭亏损频频出现。以小微型企业为主的产业地产园区项目也因此遭受巨大冲击。而大型企业面对现阶段紧张的经济形式，在投资拓展方面脚步放缓，选择更为谨慎，产业地产企业招商难度愈发困难，对于产业地产企业产品、配套及服务的要求更为严苛。

而国家也更坚定对于实体经济的扶持与决心，资本向实体经济倾斜，这对于产业地产而言，未尝不是黎明前的黑暗。机遇总是与挑战并存,每个困难蕴藏着一个机遇，但能否乘风而起，关键还得看企业本身的硬实力！

产业地产商业模式一直是行业的热点词汇，至今为止行业缺乏一套标准的、行之有效的异地复制商业模式。产业地产涉及融资、开发、产业服务、招商、产业培育、税收等众多因素，各地情况又大相径庭，导致产业地产企业在模式摸索过程中会遭遇各种难题，在失败中完善，或许正是寻求一套完善商业模式的必经之路。

2018年中国经济形式遭到冲击，房地产宏观调控，地方政府偿还能力下降的情况下，华夏幸福作为产业地产标杆企业同样遭遇到了巨大挑战，产业地产大规模异地复制能力再度遭受质疑。

方升认为2019年产业地产将重新回归区域深耕和精品化项目路线。深耕某些区块，经营专业化主题园区更有助于及时把握产业动态，集中精力锻炼以产业投资为代表的园区运营能力，不断改善园区质量、提高管理水平，将好钢用于刀刃之上，塑造出自己独一无二的核心竞争力。

2019年现金流将是各大产业地产企业关注的重点。华夏幸福“卖身”平安、向万科转让资产，隐射出华夏幸福在现金流方面出现了巨大危机，然而现金流问题并不是华夏幸福一家的问题。2015-2016年发行的公司债，今明两年将引来偿债高峰，融资收紧，融资难度加大，再加上自2018年9月后，行业整体呈现出严重的回款难，民营园区尤为严重。

现金流是企业的生命线，能否解决现金流问题将会极大程度上考验各个产业地产企业的成色。这将是产业地产市场大洗牌的过程，运用优秀产业运营能力的企业能生存下来。如何在2019年打造产业运营能力，打好这场“现金流保卫战”将成为产业地产企业发展的重中之重。

房企转型产业地产领域，各大房企从最初的雄心万丈，到现在的“收缩战线”，结局让人唏嘘。房地产大环境预冷，作为拿地手段的产业地产被打入冷宫。

此前高调进入产业地产领域的两大房企巨舰碧桂园及万科，纷纷针对产业地产相关人员及部门进行合理调整优化；也有以宝能为代表的，针对产业地产设立的专职企业宝能城发在18年底悄然并入宝能地产，宝能城发总裁余英也黯然离职。

此类已悄然退出的企业已不在少数，导致了初期高薪聘请的高管纷纷离职，产业地产板块裁员。2018年是房企转型遭重的一年，也为坚持转型的房企敲响警钟。产业地产不是拿地的工具，想要转型，都应加强产业地产的运营能力，结合自身房企发展的能力，产城融合将是未来产业发展的大趋势。如果真的看好产业地产这片蓝海，那么急需调整产业发展的理念。