如果从2011年联东提出产业地产概念开始算起，产业地产真正作为一个行业已经走过了7年时间。在这7年里， 各种排行榜层出不穷，业内同仁心里也都有自己的一个排名，而大家都无法回避的一个事实，就是这些排行缺乏客观的数据支撑。

方升研究认为，企业营业收入和净利润是评价企业经营情况的重要数据，而这两组数据对于缺乏清晰商业模式的产业园区行业而言则更是重中之重。

榜单备注：

1、 时间周期：2017年度，数据统计从1月1日至12月31日

2、 运营商范畴：中国大陆运营产业园区的公司

3、 数据来源：方升研究数据库、企业年度财务报表、上市公司年报、企业调研表等

4、 其中紫竹高新区数据为暂估；金地威新为年报中的租金收入；深圳龙岗，合肥高新股份，重庆高科数据为2016年

5、 除张江高科和苏高新股份外，并未采集其他部分资产上市的园区公司，而是直接使用了集团公司数据，漕河泾已并入上海临港集团，但考虑到名气，单列

6、 数据范畴：统计口径以公司合并报表的营业总收入和净利润为准

榜单解读

本次榜单发布背景绝对不是歌舞升平，而是各大行业收缩裁员已成共识，经济继续下行，因此本次榜单的发布更希望政府，金融机构，行业同仁能够冷静客观的审视这个重要行业。

01、行业初具规模，运营商业绩分化严重

行业百强营收总规模达到5091.30亿元，净利润总规模678.07亿元。行业百强营收平均值50.91亿，五十分位值24.17亿；行业百强净利润平均值6.78亿，五十分位值2.86亿；平均净利润率为13.32%，略低于房地产企业的14.7%。

从本次入选榜单的100家运营商数据来看，产业地产行业市场规模已经超过5000亿，考虑到国控园区数量应该远远大于100，整体市场规模应该是在6000亿以上。

行业前三强营收总额1957.20亿元，TOP3集中度高达38.44%；TOP8集中度更是高达50.61%，根据美国经济学家和日本政府的定义，前8强超过40%时为垄断性行业，但我们都清楚，这个行业不太可能垄断，因为垄断意味着卖方市场拥有行业的定价权，从这个定义来看，整体的产业地产行业依然是竞争性行业，但在局部地区不排除出现垄断的情况。

虽不存在市场垄断，但行业分化非常严重，无论是营业收入还是净利润，行业平均值都远远高于五十分位值，表明头部企业市场份额偏大。

从具体企业数值来看，榜单前三名招商蛇口，泰达控股和华夏幸福的营收分别是754.55亿，606.30亿元和596.35亿元，远远甩开了第四名湖北联发和第五名联东集团的139.39亿和132.03亿。营收超过100亿的运营商共8家，超过50亿的运营商共22家，低于10亿的运营商共22家，行业“中产”-营收处于10-50亿之间的企业56家，占据绝对优势数量。

净利润的分化则更为夸张，招商蛇口和华夏幸福两家联手包揽238.16亿，占百强净利润总额35.12%。净利润超过10亿的企业仅12家，低于1亿的企业共20家，有68家企业的净利润在1-10亿之间。

02、产业地产行业头名易位，释放强烈信号

连续霸榜多年的华夏幸福，在京津冀限购政策和国家整体经济去杠杆的双重影响下，让出了榜首位置。前面方升有专门文章研究（《万科给的32亿，仅够华夏幸福还2月利息？》），表面上这两个政策背景分别打击了华夏幸福的两大现金来源，即住宅的销售流水和融资；本质上则是在被资本绑架后，资本的贪婪和产业地产发展客观规律发展的矛盾激化到一定程度的表现。

其实，这样的戏码在产业地产史上早已上演过多次，从戴宏亮时期天安数码城全国布局项目，导致2011年至2014年营业收入，净利润逐年走低，最终导致矛盾在国资和港资间激发；到2016年广东利海集团则更是直接在全国铺开7，8个新型城镇化项目后，资金链断裂最终破产。

产业园区有自身的发展规律，百城，百镇，百园迟早沦为行业笑柄，深耕区域才是度过寒冬的不二法门。方升研究奉劝各位员工，如果公司在年度大会再次放出几年百城这种不切实际的目标时尽快考虑下家，不要等到巨轮行将沉没时再去抢救生筏，肯定不够用。

▲招商蛇口双玺花园

招商蛇口取代华夏幸福成为本次榜单的头名，除了深耕深圳大本营外，在国内多年经营的区域也就只有福建漳州开发区。榜单上另外两家以市场化区域开发见长的中新集团和宏泰发展目前实际成熟的项目也非常有限，这本身反映出产业园区做熟的难度。

但越是难的事情，价值往往也就更大，蛇口本部的双玺花园项目今年为蛇口贡献了丰厚的业绩；宏泰发展深耕龙河高新区，在定位上也从高新区变成了廊坊市的城市副中心，宏泰发展的服务费自然也随着定位的变化节节高；中新集团开发的滁州项目，经过短短6年时间，产业部分雏形已定，作为区域成熟的一大关键指标，住宅地价业随之水涨船高。这些都是深耕带来的价值。

▲宏泰发展龙河高新区

方升研究认为，深耕将成为接下来几年产业地产公司的主题词，行业发展的机会则来自于中国城镇化的最后阶段。今年的《政府工作报告》中指出我国城镇化比例已经达到58.5%，距离西方发达国家80%的比例还有一定距离。

在这个阶段，方升研究认为，接下来的城镇化重点区域在于粤港澳大湾区、长三角的二线城市以及西安，成都，重庆，武汉和郑州这些国家中心城市。

03、国控园区 VS 市场化园区

通过本次榜单的梳理，方升研究认为，接下来的市场主体将分成两大阵营，国控园区和市场化园区。国控园区是指由当地政府出资，公司的目标大多数是推动区域经济发展；而市场化园区是指通过园区业务获取利润，大多与项目属地政府无股权关系。

国控园区作为地方政府的发展经济的重要力量，在本次榜单中占据了重要的位置，本次上榜的国控园区共有79家，而市场化园区仅有21家。在79家国控园区中，大多数在产业园区行业中都是非常低调，甚至默默无闻的企业，但在当地确是如雷贯耳的大国企。

比如第二名的天津泰达控股，第四名湖北联投，上海浦东“四大地王”之首的陆家嘴，重庆两江开发区的主力军重庆两江等，当然也涵盖了行业中成名已久的张江，中关村，漕河泾，苏州的苏高新集团和中新集团等。

这些企业的业绩排名并不是像平时我们印象中的顺序，而造成这个差异的主要原因是因为园区开发的周期。往往越成熟的园区业绩会偏低，而新开发的园区收入会比较高。

如果把他们的收入进一步分解，我们能得到更多的信息，新开发的园区大量依赖土地一级开发，而这笔收入在成熟园区中很难发现，成熟园区中有更多的是房地产开发和其他收入。

在这79家国控园区中，通过交流我们发现包括中新集团在内的几家已经慢慢转向市场化园区，通过前期成功开发苏州工业园区的经验，意在走向市场化道路。不能忽视的一点是净利润率这项排名，倒数45名全部被国控园区所包揽。

21家市场化园区，贡献了2088.88亿元的总收入和351.05亿元的净利润，分别在百强中占比是41.03%和51.77%，非常符合我们对于市场化园区的定位和他们在市场上的地位。同时他们的净利润率普遍超过14.5%，这也非常接近房地产净利润率的平均水平。

这些市场化的园区企业主要集中在北京，深圳，上海和大连武汉几座城市。同时在21家市场化园区中有一家非常特殊的公司，紫竹高新虽然是市场化园区，但由于上海闵行区政府注入的土地，紫竹高新并不具备走出上海的条件，成为非常独特的案例。

04、趋势：从营收结构看商业模式构建

产业园区盈利模式不清晰一直是限制行业发展一大掣肘，从本次榜单收集整理过程来看，绝大多数园区运营商业绩主要来自于土地，其中土地一级开发和商品房销售占据主要份额。从上市公司业务分类中我们清楚的看出，除了天津海泰和张江高科被划入S90综合类外，其他园区上市公司无一例外被归入房地产类。

在大多数国控园区的营收中，土地一级开发的占比超过80%，然后是房地产销售，最后是投资性房地产的租金；而在市场化园区的营收中，房地产的销售是大头，其他包括租金和服务费用。

如果我们把园区开发分成三个阶段，第一个阶段是园区的开发阶段和招商初期，园区运营商的主要收入必然来自土地一级开发或者是政府的服务费用；第二阶段随着土地开发结束，产业建设和销售慢慢成为了主流，产业载体的销售应该取代土地一级开发，租金也将产生一部分汇报，随着产业慢慢集聚，第二个阶段结束。

第三个阶段，产业集聚带来的人气使得住宅用地和商业用地水涨船高，园区进入成熟期，房地产销售取代产业载体销售。同时，园区也进入最盈利的时期。随着自持载体越来越多，租金也应该成为一笔不菲的收入。如果产业的集聚是全国级别的，那么股权投资和企业服务也会带来不错的收益。

这几个阶段在榜单中都有具体的案例，通过营收和净利润的分析，我们发现园区必须做房地产，如果不做房地产，实际上是损失了最大的利润来源。而贯穿整个园区开发过程，融资都是非常重要的，应该从开始就做好规划，保证园区企业的健康发展。

2018年度方升产业园区年度榜

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方升研究

方升专注于产业载体，产业集聚的研究。研究的对象涵盖产业园区，产业地产，城市和新兴产业。拥有的产品包括研究成果报告，榜单，自媒体和行业圈层活动，为地方政府，产业园区，产业地产公司提供咨询，研究报告和品牌宣传服务。