五年之内必将出现全新国企类型－国控城市发展运营商

随着深圳超过广州，香港，一线城市的格局由北上广深变成了京沪深三家斗地主，谁将成为中国未来新的超一线城市？俗话说北京看央企，上海看国企，深圳看民企；从产业集聚看北京有海淀区，金融街，国贸，望京，西二旗等等，上海有张江，漕河泾，紫竹，陆家嘴，五角场，人民广场，虹桥商务区等等，深圳有南山科技园，会展中心，车公庙，坂田，等等，三地都有拿得出手的王牌。

从新加坡，尔湾等科技城市的发展来看，当人均GDP超过2万美金之后，发展高科技就成了必走的路线了。新加坡有裕廊集团，尔湾有尔湾公司，因此方升（园区大会）认为，建设超一线的重任除了落在3座城市政府外，还会催生出一个全新的国企类型－国控城市发展运营商。

国控城市发展运营商并不是凭空出现的，也是经历几个阶段。从最早的城投公司，到后期的区域开发公司，再到园区运营商，最后必须升级为国控城市发展运营商。这种趋势不仅是城市发展的客观要求，也是公司发展必然结果。国城发公司必须具备的能力除了融资，开发，建设外，更要具备深厚的产城融合理念，园区建设，产业集聚以及产业投资和财富管理等。他们会为城市发展注入全新的动力，并且有极强的盈利能力，为城市的发展带来更多的可能性和资本。而一旦这种类型的公司成型，会为目前的城投公司转型，以及国控园区的发展方向，甚至是国有企业改革带来根本性的冲击！

城市定位

新超一线城市竞争一定会从京沪深三地竞争中的胜者诞生，让我们先来看一下三座城市的基本情况。

北京

定位：全国文化中心、国际交往中心、科技创新中心、全国政治中心

目前，北京正开始大力疏解城市非首都功能，腾退一般制造业、区域性市场和区域性物流功能，加快构建十大“高精尖”产业结构。

上海

定位：卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市，创新之城、生态之城、人文之城

在2020年基本建成“四个中心”的基础上，到2040年将上海建设成为综合性的全球城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和国际文化大都市。

深圳

定位：全国经济中心城市、全球海洋中心城市、国际科技产业创新中心

深圳在我们印象中一直以对外开放，接受西化观念著称。但必须注意，深圳真正出现全球城市的定位仅是近两年的事儿。换而言之，深圳长期以来并没有想象中的那么高。

从三座城市的定位来看，北京和上海都把科技创新放在城市定位之中，而且已经是国家科学中心城市，而深圳则是名副其实的高科技之都，而且大量分布在南山。深圳无论是人均GDP还是单位面积的GDP都是遥遥领先。

京沪深三地国控城市发展运营商候选

北京的中关村，上海的张江成名多年，2017年一句跟党创业让深投控红遍大江南北，但由于企业性质，张江高科和集团都隶属于浦东新区国资委，而上海市层面的企业则是旗下拥有漕河泾和临港两大品牌的上海临港集团，因此我们一共选择了4家企业作为候选代表。

数据均来自于方升研究数据库＊

深投控营业收入、毛利润率双双位居第一，盈利能力四位中最强。张江高科营业收入4位之中垫底，但毛利润率居于第二位。中关村发展营业收入居于第二位，但仅占第一名深投控的20%，毛利润率垫底。

4家公司中张江高科成立于1996年，是名副其实的老大哥，临港集团和深投控分别成立于2003年和2004年，中关村发展最晚，诞生于2010年。1个90后，2个00后再加上一个10后，年龄上的差距也带来了理念的不同。张江高科经过几轮调整还没有脱离园区运营商的范畴，临港则模糊的提出了发展城市的想法，深投控目前似乎不太重视园区的发展，并未把园区或城市写入定位，而中关村则明确提出要推动高科技的发展。

四家企业都已摆脱早先开发商的大帽子，将自身定位于为城市发展注入源动力的国控城市发展运营商，未来更注重在城投转型、国企改制、财富管理取得全新突破。

业务战略

中关村发展

面向“十三五”，紧紧围绕北京建设全国科技创新中心和中关村示范区建设具有全球影响力的科技创新中心，按照“一个定位、双维目标、三项标准”的要求，深化“整合资源、搭建平台、产融结合、引领创新”的理念，以科技产业为根本、科技园区为载体、产业投资和科技金融为两翼，资产经营与资本运营相结合，全面提升服务科技创新的综合能力。

临港集团

以多元化为主，持续关注探索产业基金领域的投资布局，依托园区地产、配套服务、产业投资三轮驱动，控制投入产出规模和强度，注重可持续发展能力，减少战略资源消耗。

以“产业转型升级、园区转型升级、集团转型升级”为主线，聚焦建设具有全球影响力的科创中心，形成“科技、金融、人才、产业、物业、商业”六大专业服务体系，完善综合服务配套，推动园区转型升级；聚焦投融资体制创新，建立多渠道融资、制度化投资的投融资机制，加快宏观管理与微观操作相分离。

临港集团招商策略为“联合大集团、引进大项目、建设大基地”。

深投控

加快推进金控平台建设和“圈层梯度、一区多园”战略实施，加强科技产业培育，优化产业布局，深入落实对标淡马锡“1+7”方案，改革创新体制机制，为公司“十三五”期末跻身世界 500 强奠定坚实基础，为国资国企改革树立新标杆，为深圳加快建成社会主义现代化先行区和国际科技、产业创新中心，以及国家可持续发展议程创新示范区作出。

深圳湾科技将进一步按照产业生态创新、园区运营创新、标准体系创新的“深圳湾模式”，打造世界一流科技园区，同时使公司迅速发展成为集园区开发、产业投资、标准评级、品牌运营于一身的专业产业综合服务集团，永远与深圳创新一起走在路上。

淡马锡模式：（1）政企分离、产权明晰

                    （2）抓大放小，增强国有经济控制力

                    （3）实行一视同仁策略，强调在平等条件下公平竞争

张江高科

继续加大核心区物业持有力度，在减少主营销售情况下，力争通过投资业务效益增长，实现净利润的稳健增长。结合国家战略布局，围绕主导产业和战略性新兴产业，加大产业招商、战略招商、精准招商的力度。

强化产业主导思维，重点聚焦集成电路、生命健康、物联网和人工智能等行业，力争引进龙头性标杆企业。挖掘重点储备客户，对当前重点储备客户进行跟踪。发挥“三商联动”优势，力推“以投引商”，加大产业研究力度，力争每年形成具有张江标准的园区产业大数据报告，为对接产业客户提供标准化的数据基础。

战略规划制定方面，四家企业在紧跟国家产业部署的同时，都突出自身所在城市未来的建设目标，将目光聚焦于战略性新兴产业，持续不断加大产业园区的创新投入。新兴产业及未来产业成为四家企业的主要投资方向。

积极拓展高端价值链，强化投资融资、产业培育、资本运作三大职能，更加注重促进园区产融结合，为科技创新型企业提供全周期、全要素、全链条科技金融服务。

值得注意的是，深投控的产业发展战略与深圳城市一脉相承，不强调招大引强，而是注重自己未来产业生态集群的构建。但在临港集团招商策略规划中，仍然离不开一个“大”字。譬如近日，大书特书的特斯拉落户事件，就可见其依旧未脱离招大引强的思路范畴。

对外输出

中关村

区域合作方面，面向京津冀协同发展，构建区域协同创新平台，合作推动天津滨海、天津宝坻、河北正定、保定等一批重大项目，促进非首都功能疏解，形成区域协同创新网络。海外业务方面，面向“一带一路”和中关村国际化，加快海外业务拓展。

张江高科

加快开发建设步伐，围绕张江科学城建设的整体要求，充分发挥参与张江科学城建设重要主力军的作用，积极服务好张江科学城建设。

临港集团

通过“区区合作，品牌联动”成功模式，在规划土地、工程建设、项目招商、园区配套等方面与上海市各区县的紧密合作，开创性地探索出国资国企带领村镇集体经济合作开发产业园区的新模式，成为上海创新开发区与周边街镇联动发展机制的样板。

“2+4+3+X”的科创中心建设空间布局（“2”是临港和漕河泾两个核心区、“4”是临港、松江、桃浦、浦江四个科技城、“3”是康桥、南桥、枫泾三个科创中心，“X”是若干个新业坊）

深投控

“圈层梯度、一区多园”。按照科技资源活跃、园区资源稀缺、协同深圳产业发展原则，以深圳湾超级总部为起点，紧抓“一带一路”、京津冀协同发展、雄安新区开发建设、粤港澳大湾区建设等战略机遇，协调掌握产业资源，，有针对性地选择重点区域、重点城市进行投资布局，在核心、基石、卫星、辐射及海外等圈层拓展了一批新项目，在此基础上，积极对接深圳湾园区入驻企业，共建南北联动的产业大生态体系。

据四位外拓目标与实际园区数量观之，张江高科、临港集团，无论说得有多么高大尚，怎么贯彻中央市委战略部署，可他们的业务扩张仍局限上海一隅之地，至今未能突破“产业园区不能走出上海”这条不成文的规定，无疑是园区领域最保守的一位。随着长三角区域一体化的加速和以园区开发和投资作为主业张江高科和临港迟早要走出上海，接受市场化的历练，而这在行业里通常被认为是产业园区经营理念是否成熟的标志即异地项目复制。

中关村发展集团貌似异地复制项目最多。其实，京津冀地带有一些是国企任务摊派型的，其他区域则是对外全面撒网，缺乏选择，难免给人一种谁想和我合作我就跟谁合作。另外中关村的品牌由于历史原因也并不是完全由中关村发展所拥有，各地中关村项目也给人李逵李鬼分不清楚的感觉。深投控的业务扩张重点开花，抓住国家战略契机，致力与本土产业园区建立定向的联系，打造出更大的产业生态圈。结合着本地深圳湾园区的成功经验，在对外输出时也是一向选择区位最佳，有一定产业禀赋的项目，给人一种精挑细选的感觉。

注：负责人经历全部摘自互联网平台

无论招商引资、产业运营、投融资，都具备极强的专业性，绝不是随意委派有一定高资历的人员就能轻松上手的。要保证公司业务的顺利发展，拥有一位经验丰富的操盘手是所有国控城市发展运营商未来至关重要的一环。

产业发展

以上目标皆是四位国控城市发展运营商自封的高科技产业定位。让我们根据现有数据，实际来看一下各公司近些年来的产业成就。

中关村

进驻中关村企业总体在2万家左右。其中，上市企业314家，境内上市公司218家，境外上市公司96家，独角兽企业多达70家，占全国45%以上。《2017全球最大2000家上市公司》榜单上，百度、联想、京东等13家中关村企业上榜。中关村对北京GDP经济增长的贡献度也超过了30%

张江高科

张江高科的企业总体量在1万家左右，其中多为主营生物制药、集成电路的企业，也不乏汉高、索尼、松下、罗氏制药等多家五百强企业。2017 年末，张江拥有亿税园区12 个，占浦东新区亿税园区的 38%。张江高科为上海贡献了25%左右的GDP。

深投控

深投控旗下软件产业基地坐拥18栋楼宇，年产值约300亿，占深圳GDP的1%。开园三年累计实现产值近1000亿元。引进企业248家，包括世界500强三星通讯设备研究院、谷歌深圳体验中心等行业领军企业。园区9家上市公司（不含新三板）中，5家企业为园区培育，超额实现一年诞生一家上市公司的目标。园区内部共产生专利2050件、PCT申请275件，70%集中在信息技术、软件开发、互联网产业。

深圳湾科技生态园已有100多家高科技公司落户，其中11家为上市公司。已孵化培育了估值30亿的思必驰、估值12亿的悦动圈、新三板上市的爱范儿等大批明星创业项目。

临港集团

截至2017年底，临港集团下属园区入驻企业超过8300家。其中，央企34家、世界500强企业157家，入驻企业总产值超过7400亿元，拥有超100家的全球合作伙伴，实现属地税收375亿元，成为推动区域经济发展、实现工业强基的强大动力。

从产业对GDP的贡献度来看，张江高科、中关村贡献较大，占到城超四分之一比例。临港次之，深投控旗下的深圳湾诸园区最少。深投控少，一方面深圳湾成立时间最晚，另一方面在深圳湾科技建立前，深圳已存在不少拥有一流产业运营能力的优秀园区。

未来

未来,中国国控城市发展运营商优秀代表很大概率将来自这4家企业，先发优势，丰富的产业运作经验，更重要的是资金和优质产业项目稀缺，会构成后续追赶者的最大壁垒。另外国际化事业，优秀的人才储备，良好的教育医疗系统都会形成这几家国控发公司的隐形壁垒。而这4家公司一定能够完成角色转变，她们将起到三个方面的标杆作用：

（1）摆脱单一开发，通过产业运营，为城市发展注入源动力，树立起城投公司转型标杆。

（2）市场型、服务型政府在未来超一线城市建设中，需要投入大笔资金。对标新加坡淡马锡模式，树立起城市财富管理公司标杆。

（3）通过政企分离、市场化运作、公平竞争等形式，树立起国有企业改革标杆。