春节刚过去，相信大部分年轻人都在饭桌上被七大姑八大姨狠狠“问候”了几轮：从什么时候结婚，到什么时候生小孩，一环扣一环。

面对这些灵魂拷问，很多人嘴上敷衍着快了快了，心里却在默默算账——从结婚到生娃养娃，不仅要一直砸钱，还要持续付出精力。

这笔账算下来，难免让人透心凉，所以很多人对婚育这件事，也越来越望而却步。

有意思的是，这份犹豫害怕背后的逻辑，和许多地方国资平台“怕”做产业园的心态，其实惊人地相似。

为什么这么说？往下看。

大家可以观察身边已经生了小孩或者正在被催生的亲戚朋友——说实话，大部分都不是发自内心地“我想当爸妈了”，而是到了某个年纪，被推着要去走完这个人生流程，给父母一个交代。

甚至在很多农村地区，年轻人生孩子的压力不止来自父母，更来自整个乡土环境的传统氛围影响。父母在这种环境中倍感舆论压力，而这种情绪压力会原封不动地转嫁到子女身上。

所以生，不是因为想生，而是因为在多重压力下“不生不行”。这情况和现在大部分国资做园区一模一样。

明眼人都看得出来，就现在这市场环境，空置率一路走高，租金回报率惨不忍睹，建园区等于往火坑里跳。

但不难发现，各地国有平台公司还在扎堆搞产业园区，干得一个比一个热火朝天。

是真想干吗？不是，是不得不干。

土地财政失灵之后，地卖不动了，政府收入锐减，但每年要完成的GDP指标却在节节攀升。

在这种情况下，一个城市想要在年末能够交得了差，就得发展实体经济，那产业园区自然而然就成了最直接的抓手。

就像张江、中关村这类标杆，本质上都是在区域发展的必然需求下应运而生。

而且政府想要通过产业集聚来推动经济发展，但它的性质决定了不能亲自下场，那就得有自己的“帮手”。

所以国资平台就这么被推到台面上，成了政府做园区的“左膀右臂”，承担起发展产业、运营园区的任务。

不同的是，年轻人面对“生不生孩子”这个命题多少还有点选择权，态度强硬点，顶住压力，不生也就不生了。

但国资可没有“不干”这个选项，上面任务下来了，干不干由不得你。

不难发现，现在很多年轻人生了孩子，最后还是扔给老人带——也不是不想自己带，而是既没时间，也缺乏带娃的能力和经验。

国资害怕做园区，同样也是因为自身短板太突出了，有心无力。毕竟以前国资做园区很简单，只需要负责盖楼，把厂房、写字楼建好了，然后就万事大吉了。

至于招商？那是管委会操心的事。

那时候园区内的大部分企业从哪来？靠政府“招大引小”——先招来龙头企业，产业链上的配套企业自然跟着来。

招龙头企业主要靠两样东西：一是税收返还，给优惠政策；二是政府引导基金，直接投资落地。

但自从《公平竞争审查条例》出台以后，税收返还被叫停，再加上经济下行期政府也没钱投资，这套玩法就彻底失灵了。

等于一夜之间，招商的活全压回了国资自己头上。可问题是，大部分国资只会盖楼，不会招商。

以前国资就是坐等政府喂饭，很多员工根本就没接触过市场化招商，企业需要什么，怎么谈判对接，他们完全一头雾水。

再加上体制机制的一些束缚，可能好不容易碰上个优质项目，企业要一些优惠政策，还得层层上报审批。

等流程走完个把月，回头一看，项目早被别的园区抢走了。

再换个角度看，对于生孩子这件事，年轻人之所以这么谨慎，很多是觉得要生的话，就想尽可能给孩子最好的。

所以不是不想生，而是怕生了之后，给不了孩子想要的生活，毕竟自己吃过的苦，也不想让孩子再吃一遍。

这个道理落到园区层面，逻辑是一样的。

以前国资为什么愿意做园区，是因为大环境好，就算园区这方面亏点钱也没关系，因为政府给的补贴加上其他方面的营收，随便划拉一点就能把园区的坑填上。

可现在，风向彻底变了，地产收入没了、政府也没钱补贴，所以对国资来说要做的不仅仅是“活下去”这么简单，还得琢磨怎么“活得好”。

但放眼望去，现在市场上的园区大部分只会在价格上“卷生卷死”。你降价，我直接“零租金”，反正就是先把企业抢到手。

可是今天冲着免租来的企业，明天就能被别家的补贴勾走，这种做法只能在短期内让入驻率看起来美观点，园区实质上并没有真正运转起来。

问题的根本，还是这么多年来，国资做园区始终没有形成一套成熟的、能够造血的商业模式。

投资、开发、建设，钱砸进去了。然后呢？能够靠什么收回成本，靠什么还清债务，靠什么持续盈利？这件事大部分园区都没弄明白，这也是为什么烂尾爆雷的项目一个接一个。

但难归难，也不是完全没有人在尝试找出路。综合方升调研的许多国资园区案例来看，有几个点值得注意：

第一，租金不能不收。

园区想要持续运营，现金流是命根子，租金就是最直接的来源，靠“零租金”抢企业，只能短期充门面，长期只会把自己拖垮。

园区真正该想的不是要不要收租，而是怎么让企业觉得这租金花得值——当你的区位、配套、服务撑得起这个价格，企业自然愿意留下来。

第二，开辟新的营收点。

鉴于租金的回报周期确实比较长，所以对于一些区位条件好、产业基础好的园区来说，可以试着开辟新的营收点来拓展现金流来源。

比如产业投资，成立产业基金去投资园区里面有潜力的企业，不仅能解决企业融资问题，也能在企业盈利之后吃到红利，还能反过来增强招商的吸引力。当然，这个方式门槛不低，不是所有园区都能玩得转。

再比如产业服务，园区可以在一些免费的基础服务之外，针对企业需求提供一些更深层次的收费服务。方升接触过一个三线小城市的国资园区，他们专门为园区里的生产型企业提供采购和物流方面的服务，效果蛮不错的。

毕竟当国资本身有资源，企业又有需求，那服务自然就有了价值，收费也就顺理成章。