降价找死，不降价等死。

这是2025年产业地产同行们最无奈的共识。

但当整个行业都在打价格战的时候，有这么一个园区却偏偏不走寻常路——广州番禺国际总部科技园。

均价卖到6000元/㎡，比周边竞品贵了足足30%，结果3个月就去化95%。

这让人不禁发出疑问，它到底凭什么？

众所周知，针对销售型园区，基本上产品决定生死。

所以，深入了解空置率居高不下的园区就会发现，他们存在着通病：载体标准化、产品没特色。

放眼望去，很多园区的规划像从一个模子里刻出来的：一样的楼层高度、一样的户型分割、一样的“生产＋办公”简单拼接。

开发商想着做标准化产品省事省钱省力，却忘了问一句：企业真的需要这些吗？

所以广州番禺国际总部科技园这次的成功，首要原因就是打造了区域独一无二的定制化产品。

当大多数园区还在提供千篇一律的标准化厂房时，裕廊发展为何会打造独栋多层产品？

方升研究经过现场走访调研发现，目前项目周边园区卖的全是分层产品，近2年市场年均去化约4万方，但看似走量，实则藏着个大缺口。

原来，不管是想打造独立总部的中型企业，还是需要专属生产＋研发空间的成长型公司，都在找分栋产品。

可一圈看下来，周边压根没人做这类产品，大量企业的需求被憋着，分栋市场的潜力就像没被打开的闸门，一直没能释放。

直面这一市场缺口，广州番禺国际总部科技园的产品规划可以说是直击客户痛点。

面向80%的客户，以标准化产品实现广谱覆盖与极致性价比；针对特定行业，则推出适配型产品，在层高、荷载等方面深度契合其生产要求，而对于那些有独特需求的企业，则提供完全定制化的专属解决方案。

在产业园区招商中，仅依赖市场主流户型虽能降低风险，却容易陷入同质化竞争。

因此，除了通过调研锁定热门户型之外，更应主动挖掘市场空白，以差异化产品构建竞争壁垒。

裕廊深谙此道，在规划中不仅站位主流产品线，满足大多数客户需求，更有策略地配置了一批“差异化户型”，瞄准未被充分响应的细分市场。

具体落地上，项目通过精细摸排区域客户需求，科学控制单层与单栋面积，有效控制总价门槛，扩大客户基数。

同时，利用24米的总层高优势，兼顾外立面形象与内部空间效能；提升单层层高和荷载，更利于工业上楼的企业选择。

在园区开发中，定位决定赛道选择，分割策略扩大客群覆盖，承重与空间设计拓展功能边界，裕廊发展以组合策略实现了客户层级的全面覆盖，形成的“人无我有、人有我优”的差异化优势，成为项目在激烈竞争中成功破局的核心支撑。

常言道，授人以鱼，不如授人以渔。

在广州番禺国际总部科技园，这句古训被赋予了新的时代内涵。

这里不再仅仅提供空间，更是“授以企业订单”，以实实在在的市场机遇重构园区与企业的合作关系。

当周边厂房均价停留在4000元/㎡，江门同类区域仅需3000元/㎡时，这个以6000元/㎡高价屹立市场的项目，凭什么让企业心甘情愿为其买单？

答案就藏在这种被称为“订单驱动型”的招商模式中。

通过与已入驻的碳纤维企业深度访谈，我们得到了最真实的回答：我们选择的不是厂房，而是稳定的订单和未来的发展机会。

这种模式在本质上重构了传统招商逻辑，它通过园区自身的产业资源和整合能力，为入驻企业提供稳定、长期的订单保障。

但也要注意到，这种合作带有一定的“裹挟”效应。企业若不入驻，就可能错失融入核心产业链的关键机会。

这既是市场资源的高效交换，对企业来说也是一种不动声色的威胁。

当然，“给订单模式”也不是谁都能做成功的，需要满足两个基本前提。

一是园区方必须具备强大的订单输出能力，能够为企业带来实实在在的收益。

二是企业方需要有长远发展的战略眼光，愿意用当下的空间成本，换取未来的发展空间。

“给订单模式”突破传统招商思路，通过为入驻企业提供稳定的订单资源，有助于入驻企业快速融入当地产业链。稳定的订单资源和良好的产业发展环境能够吸引更多优质企业入驻，提升园区的企业质量和整体实力，形成品牌效应。

如果说前期的区域研判、产品定位是项目成功的保障因素，那招商阶段的“临门一脚”就直接给项目定生死，直接决定项目能否“活下来”并“活得好”。

从亮眼的销售数据来看，广州番禺国际总部科技园“不靠价格靠品质、服务取胜”的战略得以成功印证。

在项目招商阶段，广州番禺国际总部科技园便做了一件与众不同的事：率先打造实景示范区，拒绝让客户停留在对着图纸“脑补”的阶段。

园区将抽象的层高、荷载、柱网间距等空间参数，以及电梯配置、物流动线、生态景观等配套细节，全部转化为可触摸、可感知、可体验的实体场景。

通过对每一处细节的精心打磨，示范区不仅清晰传递出产品价值，更塑造出强烈的“高端感”与“专属感”。

同时也向企业传递一个明确信号：这里不是简单的厂房，而是为优质企业量身定制的发展舞台。

这种示范区的打造绝对并非简单的面子工程，而是通过实际的场景化叙事解决“脑补”带来的信息不对称问题。

这不仅极大降低了企业的决策风险，更成为项目在同类竞争中实现售价溢价的关键支撑——因为信任，源于亲眼所见。

裕廊发展认为，招商团队是园区品牌的“代言人”，其专业能力直接决定企业的入驻决策。

因此，他们彻底摒弃了传统“人海战术”，转向打造一支专业的招商队伍，采用“1＋8”的黄金配置原则——1个招商负责人＋8个招商专员，具体根据项目体量进行调整。

同时，特别强调销冠在团队中的关键价值，充分认可其在客户洞察、资源整合与价值传递等方面的专业能力，并将其视为推动招商目标达成的核心力量，着力构建以关键人才驱动团队效能的发展机制。

为激活团队效能，裕廊还建立了科学的激励和考核机制，以“按劳分配＋重点奖励”为原则，设置分层次的奖励标准。

根据引进企业的类型与质量给予相应激励，并将奖励在招商团队中合理分配，兼顾个人贡献与团队协作。

同时，通过设立“冠军团队”“经营大师”等荣誉计划，不断增强团队成员的职业认同感与成就感。

招商是“价值变现”的最后一环，也是“动态博弈”的开始，它既要匹配前期定位，又要根据市场变化灵活调整。裕廊发展依托专业的组织架构、明确的招商激励机制及招商样板间的打造，全方位多维度保障项目的招商推进。

裕廊发展的成功，是对“唯价格论”的一次降维打击。当同行深陷价格战泥潭时，他们选择在产品创新、产业生态和长期价值上重仓投入。

其特别的“订单驱动”模式固然关键，但更值得行业学习的，是它对市场稀缺需求的精准捕捉、对招商团队的精兵化打造，以及以价值为导向的激励体系。

这充分证明，产业园区的竞争核心，已从成本转向价值。

本文案例解析基于方升研究出品的《2025中国产业园区年度报告》，若希望解锁更多全国前沿案例，汲取可落地的实战智慧，欢迎深入了解。

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Andi：+86 165 6402 8222（同vx）