“零租金”席卷全国！

前有深圳统筹10万平米园区载体，为符合要求的企业提供最长2年的免费办公空间，后有上海浦东新区针对创业空间与青年公寓都推出了长达3年的优惠政策。随后包括杭州、苏州、成都、北京等地都陆续推出了2-3年左右的租金减免新政。

再到上个月，广州继续加磅，在深圳的基础上，直接拿出了15万平米的产业空间，试点实施“零租金”，最高减免时间也从深圳的2年基础上，提升到了3年的租金全免。

从这次现象级甚至出圈的政策浪潮背后，能够感受到各地的招商压力。

基于这样的背景，我们今天就展开聊聊“零租金”新政究竟能不能帮各地政府招来优质企业

需求减弱已成为当前招商引资压力剧增的首要因素。当前大环境不佳，这一点相信所有人都深有体会。具体而言，市场状况反映出产业经济的疲软，企业普遍倾向于保守经营，导致企业扩张选址的需求显著下降。

第二大关键因素在于招商引资模式的崩溃。去年，《公平竞争审查条例》正式落地并实施，有力推动了统一大市场的构建，促进了全国范围内招商引资领域的公平竞争，严禁税返政策的恶性内卷现象。与此同时，由于地方财政日益紧张，财政支出不断收紧，基金、返税、补贴等政府招商引资的“杀手锏”被严格限制。对此，许多地方顿时陷入迷茫，不知所措，难以找到有效的招商引资新路径。

近年来，产业园区呈现出更为明显的“国进民退”趋势，地方平台公司被推向园区招商工作的一线。在过度依赖政府招商的模式断裂后，这些原本专注于融资建设、甚至缺乏招商部门支撑的平台公司，竟成为产业园区招商引资的“主力军”。招商引资引资还能干好吗？

不久前，一位在平台公司负责招商的朋友向我诉苦。该公司招商部门是今年新设立的，通过市场化招聘将他纳入团队，并从公司内部调配人员，组建起招商团队。然而，机制体制依旧沿袭国资企业的老一套，团队成员不是关系户就是摆烂户，真正愿意努力从事招商工作的寥寥无几。他抱怨道，可能刚批评完员工，让他提交转岗申请，转眼间可能就是我自己因为我左脚先进公司被炒鱿鱼了

最后一个关键因素是KPI的持续攀升。尽管大环境不佳，招商团队的专业性尚处于起步阶段，招商模式和能力也亟待提升，但随着地方政府土地财政的瓦解，产业经济成为地方政府完成“年度指标”的核心板块，导致压力层层传递，最终全部落在了招商部门肩上。诸如“新项目年内全部完成出租”、“集团所有建成项目达到90%出租率”这样的KPI比比皆是，甚至在二线、三线城市中也屡见不鲜。你要知道，当前全国园区领域的空置率居高不下，一线园区的入住率若能稳定在80%，已堪称优质项目。然而，领导层对市场恶劣状况缺乏了解，也不关心实际完成情况，只要求上报的数字看起来光鲜亮丽就行。

市场不振、能力欠缺、绩效却异常得高，压力怎么会不大呢？

既然招商压力这么大，空置率居高不下，平台公司也没有办法快速完成招商，空着也是空着，为什么不能参考过去引外资的“两免三减半”的方式先把企业招进来呢？

这是我对于这个新政落地原因的个人臆断。对于地方政府而言，他们追求的是产业发展、人口就业等战略目标。通过国有平台公司承担租金收入损失的压力，换取企业培育、产业布局的长期利益，这是完全可以接受的。毕竟，现有的载体也处于空置状态，不如先行招商，待人气聚集后，后续企业的引入也会更为顺利。

既然已经如此考虑，那么关于租金损失对国有平台公司债务压力的影响，我们暂且不提。接下来，探讨一个更为现实的问题：这一轮“零租金”新政所惠及的企业类型及其衡量标准，实际上高度相似。这意味着许多企业仍能沿用过去的“候鸟策略”，频繁迁徙，在免租期结束后迅速撤离，转而另寻他处享受政策优惠。更有甚者，扮演“二房东”角色，免费承租5000平米后，转租3000平米，甚至空壳入驻，将全部面积转租出去，主打“上有政策，下有对策”，充分利用监管漏洞。

之前我也跟某个城市的国有平台公司的朋友聊了这个话题，先把空间用起来这个想法很好，但诸多细节仍待完善。例如，很多企业不会因为租金优惠就让他萌生了“搬家”这个想法，有时候换个环境，搞不好企业都干不下去了。压垮企业的并非租金，大家的想法肯定是要适合我发展，其次才是租金能否有所减免。

你现在推行“零租金”，极有可能依然是当地符合标准的企业进行申报，随后从A园区迁至B园区，这样租金降低，但空置率仍然保持不变。更糟糕的是，环境变化可能使这家企业难以生存，最终导致努力付诸东流，竹篮打水一场空。

当然不是！营销效果很就很好，很多企业不就来咨询了吗？。

尽管只是一句玩笑话，但“零租金”新政在城市的招商引资品牌营销方面确实产生了积极影响。许多企业虽未深入了解其中的具体细则，却普遍认为这一政策极具吸引力。若面临选址需求，这些企业往往会优先考虑前往该区域进行咨询。这情形与年初“六小龙”事件对杭州的助力如出一辙。

“零租金”新政只是缓解招商压力的手段不是目的，当中也有很多问题需要完善与解决，当然这中间有很多宏观的问题也不是我能够指手画脚的，我就从园区的角度提一下我粗浅的想法。

首先就是“零租金”本质上是希望通过减免租金的形式扶持企业发展，但是对于国有平台公司而言，这只是第一步也是最小的一步。所以光靠“零租金”政策想要解决地方招商引资困局，那就有点天方夜谭了。

要真正破解招商难题，首先，对于政府书记来说，具备产业专业度和前瞻性视野至关重要，这将直接影响一个城市产业发展的方向。当前，众多城市的产业定位高度同质化，不仅失去了传统优势产业的支撑，亦未能在新兴产业领域实现突破，结果往往是徒劳无功。

国有平台公司的董事长是将“规划图纸”付诸实践的关键人物，未来这些公司无疑将继续承担地方招商引资的重要职责。“零租金”策略仅适用于小范围和短期，不可能像过去那样完全依赖政策和政府的“投喂”。国有平台公司的董事长必须着手打造一支专业化的招商团队，从招商体系、机制建设到人才培养等各个环节全面提升专业性，这才是确保在招商引资的长期竞争中稳操胜券的关键所在。

之前我们还建议过某地的国有平台公司，推出“租金换股权”的方式，既能给到企业租金优惠，又能通过换股权的方式与企业之间形成绑定，避免企业享受完政策优惠之后就拍拍屁股跑路。最后也是最关键的就是倒逼国有平台公司扶持企业发展，你必须要把产业运营服务做到位，从企业发展的三大核心关键要素着手，市场、人才和资金端，都要有为企业铺路的能力。

当然，对于许多地方的国有平台公司而言，由于在产投领域刚刚起步，如何估值、投资风险等因素实际上也限制了他们采用“租金换股权”的模式。然而，围绕企业发展的三大要素，提升产业服务能力依然是必须之举。在同步化竞争和政策趋同的大背景下，产业园区的成败往往正是取决于这些软实力。